Van placemaking naar buurtontwikkeling

Mogen bottom-up initiatieven uitgroeien naar ontwikkelaars nieuwe stijl?

Kunst, muziek en food domineren het voormalige Reichsbahnausbesserungswerk (RAW) in Berlijn.

In veel Nederlandse gemeenten is men inmiddels gewend geraakt aan verschijnselen als placemaking, tussentijd, stadmaken. Plekken en gebouwen die voor onbepaalde tijd geen nieuwe bestemming lijken te kunnen krijgen, laten ‚programmeren’ door burgers of maatschappelijk ondernemers.
Veel steden kennen deze plekken: hippe strandjes, buurttuinen, broedplaatsen, culturele hotspots, trendy horeca of foodhallen. Maar in hoeveel gevallen mogen deze initiatieven op de plek waar zij zijn ontstaan uitgroeien tot plekken van nieuw stads- of dorpsleven?

Tijdelijkheid als voorwaarde
Geen stad of er is wel een burgerinitiatief waar braakliggende grond of een leegstaand pand bij betrokken is. De grond kan eigendom zijn van een particuliere eigenaar of van de gemeente.
Zo is het ‚tijdelijke’ Bartokpark in Arnhem tot stand gekomen op particuliere grond dat bestemd was of nog is voor toekomstige ontwikkeling, lees bebouwing. Want inmiddels kent het begrip stedelijke ontwikkeling nog maar één dimensie: het bouwen van renderend vastgoed. Ook het later daarop geplaatste kunstwerk ‚Feestaardvarken’ van kunstenaar Florentijn Hofman, ligt er formeel tijdelijk. Het reusachtige beeld, dat met haar lengte van 30 m en gewicht van 150 ton, het grootste kunstwerk van Nederland is, heeft in de tijd dat zij er ligt al vele Arnhemse en niet-Arnhemse harten veroverd.
Een ander burgerproject in Arnhem vindt echter plaats in vastgoed en op terrein van de gemeente. Coehoorn Centraal werkt op die plek, de wijk Coehoorn, nu al bijna 3 jaar aan de opbouw van een sterke bundeling van kleinschalige creatieve bedrijvigheid, verbindingen met het onderwijs, vergroening door een klein stadspark en verlevendiging van de omliggende buurt. Het project heeft een formele einddatum van 1 september 2018. Dan kan de gemeente een andere ontwikkeling inzetten.
Onder de noemer ‚tijdelijk’ is dus al veel mogelijk, op particuliere grond of van de gemeente. Wat echter in veel gevallen bij betrokken partijen (overheid, grondeigenaar en initiatiefnemers) ontbreekt, is het streven om een tijdelijk initiatief op een hoger plan te brengen ten einde te komen tot een alternatieve (her-) ontwikkeling die past bij het initiatief, de buurt en de hoofdlijnen van gemeentelijk beleid.

Onze blogs volgen via RSS? Volg deze link of kies onderaan deze site de onderwerpen. (Wat is RSS?)

Houtje touwtje
Het is verrassend in hoeveel gevallen dit soort projecten toch snel van de grond komen, ondanks de beperkte middelen. Vaak met hulp van een welwillende eigenaar (bijvoorbeeld een gemeente) worden de voorwaarden zodanig gesteld (bijvoorbeeld huurkosten) dat het project zonder geleend geld aan haar opbouw kan beginnen. Met inzet van veel vrijwilligers wordt een fraaie buurttuin ingericht, een groen thuis geschapen voor omwonenden die buiten bereik van veel reguliere organen vallen, of een plek voor kunst, cultuur en ambacht.
In de meeste gevallen hebben dit soort initiatieven hun ontstaan te danken aan een gebrek aan ‚reguliere ontwikkelingsmogelijkheden’: de stilgevallen behoefte aan meer kantoren of afgenomen behoefte aan grootschalige woningbouw.
Daarmee komen we tot de kern van het probleem: de eigenaren van de beschikbare grond of vastgoed verlenen medewerking omdat het niet anders kan. Zelden dat men gelooft in de kansen die een dergelijke alternatieve ontwikkeling kan bieden voor de omliggende buurt of zelfs de hele stad. De initiatiefnemers weten dat en richten hun energie zoveel mogelijk op successen op de korte termijn. Keuzes voor verbouwing of verfraaiing worden voortdurend uitgerekend op basis van de resterende looptijd van het project. Een project met een onzekere einddatum of een beperkte looptijd, kan dan ook nooit tot volwassenheid komen. Het blijft houtje touwtje. Geen enkele duurzame financieringsvorm kan het project van de soms noodzakelijke investeringsmiddelen voorzien. Het is vaak nog een wonder hoe ver dit soort projecten dan toch nog komen. Maar het bevordert de beeldvorming niet: bestuurders en politiek blijven meewarig op zo’n project neerkijken, met al die provisorische bouwsels, de verroeste grasmaaier, het met tape dichtgeplakte gebroken raam, de verveloze kozijnen. Het ‚schrootjes-syndroom’: een huis verkoopt slecht als er ook maar een schrootjesplafond in zit. Maar weinigen kunnen door de schrootjes heen kijken en de werkelijke potentie zien.

Valt er wat te verdienen aan dit soort projecten?
Terwijl veel gemeenten miljoenen besteden aan projecten met een uitertst dubieuze financiële grondslag (welke gemeente kent die niet?), willen diezelfde gemeenten niet aan de onzekerheid van de (vaak beperkte) financiële risico’s van een burgerproject. Ook particuliere eigenaren van grond en vastgoed zoeken vaak naar maximale opbrengsten en minimale risico’s. Toch kunnen die risico’s erg meevallen, zo ook de opbrengsten op langere termijn. De meeste alternatieve projecten hebben een zeer beperkte financieringsbehoefte.
Zo is het nu al 12 jaar bestaande Amersfoortse initiatief ‘De War‘ slachtoffer van het spreadsheetdenken van de gemeente. Terwijl de initiatiefnemers een flinke som geld achter de hand hebben, wil de gemeente Amersfoort hen, ook niet na 12 jaar, serieus nemen als koper van de grond en (verouderde) fabrieksgebouwen.
Maar ook banken spelen het traditionele spel mee. De War heeft met eigen ontwikkelde software de financieringsbehoefte van haar project laten uitrekenen. Het principe: alleen lenen wat je echt nodig hebt, wanneer je het nodig hebt en zo snel mogelijk terugbetalen. Dat klinkt als een oerdegelijke Hollandse boekhouding. Maar geen enkele bank, ook niet de zogenaamde alternatieve banken, wilden er ook maar kennis van nemen. Zij kennen maar een model: maximaal lenen vanaf het begin en lang lineair terugbetalen, want dan heb je maximale rente-opbrengsten. En zo spelen banken en gemeenten hetzelfde traditionele spel waardoor dit soort alternatieve vormen van ontwikkelingen geen schijn van kans hebben.
Het zou goed zijn als gemeenten weer gaan doen waar ze voor in het leven geroepen zijn: de samenleving te dienen met dat wat haar door de burgers ter beschikking is gesteld: belastinggeld, grond en vastgoed. Spelen en speculeren met grond en vastgoed is een dingetje van de markt. Het is goed om het daar ook te laten.

Lees ook: hoe een institutionele belegger in alternatieve stadsontwikkeling stapt.