Van burgerinitiatief tot gebiedsontwikkeling

Het 'Arnhems Model' brengt een burgerinitiatief tot volwassen gebiedsontwikkeling.

Coehoorn-ondernemers kopen hun pand

In Arnhem is iets heel bijzonders gebeurd: een burgerinitiatief is uitgegroeid tot een volwassen gebiedsontwikkeling.

Stedelijk adviseur

“Ik heb dit nog nooit in Nederland gezien en al helemaal niet op deze schaal en op zo’n locatie”

Burger- of bewonersinitiatieven zijn er in alle soorten en maten. Ook de domeinen waarbinnen deze initiatieven zich afspelen zijn verschillend.
Het project Coehoorn Centraal in Arnhem startte in 2013. Een tweetal initiatiefnemers vonden dat Arnhem haar creatieve ondernemers zichtbaarder moest maken, er een ecosysteem moest komen waarin zij elkaar kunnen ontmoeten, wederzijds kunnen leren en versterken.
Het zou in het bestek van een artikel te ver voeren de hele geschiedenis te beschrijven. Daarom de belangrijkste momenten.

Stilstand

De ontwikkelingen in het Coehoorngebied lagen al decennia stil. Centraal in de wijk stond de Kleine Eusebiuskerk. ‘Eind jaren zestig besloot het aartsbisdom van Utrecht de Eusebiuskerk te sluiten wegens de aanleg van een verkeersbrug in de nabijheid van de kerk en de ontvolking van de wijk waarin de kerk ligt.’ [bron: Digibron]
Ofschoon op 150 m van het Centraal Station, kwam sinds de sloop van de Kleine Eusebiuskerk in 1989 geen vaart in de ontwikkeling, ofschoon er grootse plannen waren.
“Op de plaats van de Eusebiuskerk moet nieuwbouw komen. Volgens de gemeentewoordvoerder is gekozen voor een „kwalitatief hoogstaand en in het oog springend bouwwerk”. Inmiddels is er contact gelegd tussen gemeente Arnhem en de Rotterdamse architect Rem Koolhaas. Koolhaas heeft plannen gemaakt voor de bouw van een 23 verdiepingen tellende woon- en kantoorflat van 70 m hoog. Met de bouw ervan kan volgend jaar zomer worden begonnen.” [bron: Digibron]

Maar Rem Koolhaas haakte af. De besluitvorming liet te lang op zich wachten.

Ook opname in het bijzonder omvangrijke herstelproject van de Arnhemse zuidelijke binnenstad (Rijnboog-project) bracht nog niets in dit centraal gelegen buurtje op gang.

Hoe het project in 2013 als idee bekend werd.

Wethouder Gerrie Elfrink

‘Nog nooit heeft een overheid in haar duizendjarige bestaan iets gedaan waarvan ze vooraf niet van wist hoe het zou aflopen.’ Met Coehoorn Centraal doet de Arnhemse overheid dat wel. Een gewaagd project, waar ongeacht de uitkomsten, we veel van zullen leren.
Voormalig wethouder Gerrie Elfrink (SP) die de bestuurlijke basis legde voor het initiatief. Klik op foto voor video.

Gemeenteraad zegt JA

Het is maart 2013 als de gemeenteraad van Arnhem met overweldigende meerderheid van 32 stemmen (van de 37) ingestemt met een motie van GroenLinks, VVD, SP en D66 voor het vrijgeven van het Coehoorngebied voor alternatieve ontwikkeling als ‘creatieve’ wijk.

De kern van het aangenomen amendement is:

  • geef het Coehoorngebied voor de komende 5 jaar vrij voor creatieve invulling;
  • verhuur de gemeentelijke panden in dat gebied tegen een ‘basishuur’, lees kostendekkende huur;
  • opdracht aan de gemeente om voor de zomer te komen met plan in samenspraak met stakeholders een beheerstichting op te richten;
  • te komen met gemeentelijke kaders voor de ontwikkeling van Coehoorn als creatieve wijk;
  • waar mogelijk soepel om te gaan met de regelgeving.

> Vertel me meer

Het blad EIGEN over de ‘toverformule van Coehoorn Centraal (Peter Groot en Paul de Bruijn)’.

Burgemeester Herman Kaiser

‘Zovelen zoeken naar voorbeelden van bestuurlijke vernieuwing, naar een andere verhouding tussen burger en overheid, maar die zijn er nog weinig. Maar hier in Coehoorn zie ik het gebeuren. In Arnhem’
Voormalig burgemeester Herman Kaiser op bezoek in Coehoorn (2013)

Coehoorn community

Op een dag loop je samen met een medewerker van de gemeentelijke afdeling vastgoed met een plastic tasje met sleutels door de lege gebouwen die door de raad zijn aangewezen als beschikbaar voor het project. Het voelt onwezenlijk. Krijgen we deze 5.000 m2 wel gevuld?
De panden worden fasegewijs door de stichting gehuurd, pas dan als zich voldoende huurders hebben aangemeld. Na het ingaan van de huur, voor een periode van 5 jaar, is het leegstandsrisico voor de stichting. Het loopt voorspoedig in jaar 2 zijn de 6 panden voor 95% gevuld. In 2018 is dat 100%.

Café Stella by Starlight opent direct haar deuren, zij het nog in experimentele vorm. Het wordt het ‘dorpshuis’ of de huiskamer van de ondernemers, maar trekt steeds meer andere mensen uit de stad en daarbuiten. Buitenlandse media zoals The Guardian noemen haar in 2019 een aanrader. Sommige ondernemers die zich in 2013/2014 in Coehoorn vestigden zijn al tot ondernemingen met diverse medewerkers uitgegroeid of kunnen bogen op prestigieuze internationale prijzen voor hun topproducten en -producties.

De stichting besluit in mei 2018 het project niet voort te zetten.
Coehoorn stopt

Coehoorn stopt!

In de lange aanloop naar de geplande einddatum van het project, 1 september 2018, als ook alle huurovereenkomsten met de gemeente aflopen, wordt het onverwacht spannend. Al sinds medio 2017 spreken gemeente en de stichting over de vraag wat na het einde van de gegunde 5 jaar moet gebeuren.
De gemeente blijkt niet erg in de stemming om samen tot ideeënvorming te komen. Als de stichting wat wil, moet ze dat zelf maar zien uit te vinden. De verhoudingen verscherpen zich. Een uitnodiging aan de nieuwe burgemeester Ahmed Marcouch door de stichting voor een bezoek aan het project wordt afgewezen.

Drie maanden voor de afloop van de huurovereenkomsten loopt het overleg met de gemeente in mei 2018 vast. Een voorstel voor een doorstart gemaakt door een door de stichting ingehuurde expert, wordt zonder argumentatie van tafel geveegd. De gemeente wil er niet over praten. Punt.
De stichting breekt de gesprekken af en besluit de stekker uit het project te trekken.

> Vertel me meer

Feestje in het Coehoornpark.

Verrast en geschokt

De Arnhemse politiek reageert verbaast en geschokt op het nieuws dat de stichting de stekker uit het project trekt en 80 ondernemers binnen 3 maanden hun werkruimte verliezen.
In een brief aan de agendacommissie van de gemeenteraad van Arnhem verzoeken D66, GroenLinks, VVD, PvdA en SP om een debat over de toekomst van het burgerstads- en ondernemersproject Coehoorn Centraal.

Het debat verloopt niet zonder emoties en er zijn twee schorsingen nodig om tot een besluit te komen. Dan neemt de raad, vrijwel unaniem een motie aan waarin het college wordt opgeroepen het project te waarderen en zich in te spannen voor een haalbare en permanente toekomst.

> Vertel me meer

Gemeente en stichting Coehoorn Centraal werken samen aan de gebiedsvisie.

Samenwerking

De interventie van de raad leidt tot een heroverweging van het besluit van de stichting om het project te stoppen. Ofschoon boze tongen menen dat het besluit een ‘slimme zet’ van de stichting was, was het besluit genomen omdat de opties op waren en de tijd voor handelen verstreken.

De gesprekken worden hervat en gemeente en stichting werken samen aan het opstellen van een gebiedsvisie. Behoud van het park (in enigerlei vorm), behoud van massa (aantal ondernemers) en ruimte voor een CPO-project (wat is CPO?) zijn de ‘eisen’ van de stichting. Met een CPO-project wil de stichting een meer veelzijdige wijkopbouw bereiken.

> Vertel me meer

December 2019: partijen tekenen een reeks van overeenkomsten.

Roeland van der Zee (VVD)

‘Dit is een belangrijke stap in de ontwikkeling van Coehoorn, en past naadloos in de gebiedsvisie die de raad heeft vastgesteld’, meent wethouder Roeland van der Zee. ‘We gaan in dit gebied samen iets prachtigs realiseren. Dat begon ruim 6 jaar geleden met het initiatief van Coehoorn Centraal en wordt de komende jaren nóg mooier.’
Wethouder Van der Zee

Eind goed, al goed

De gesprekken over de toekomst van het gebied verlopen constructief, hetgeen onverlet laat dat er verschillende perspectieven op die toekomst zijn. Over het vastgoed waren al voor de breuk in de gesprekken afspraken gemaakt: de panden zouden ‘as-it-is’ onafhankelijk getaxeerd worden en tegen die prijs aan de stichting worden aangeboden. Een vierde pand dat door de raad als te verkopen aan de stichting was toegewezen, werd door de gemeente eenzijdig uit het pakket gehaald. Na onderhandelingen kwam daar het ontwikkelrecht op een andere plek langs het park voor terug. Coehoorn Centraal als koper van panden en ontwikkelaar, het kan verkeren.

Voor een kort intermezzo zorgden een lokale projectontwikkelaar en een makelaar die zich bij de gemeente en in de media presenteerden als ‘consortium’ die €200 miljoen in de knip had om het gebied te ontwikkelen. Het zou sloop van een deel van de wijk betekenen, zowel alle panden van Coehoorn Centraal als een aantal aanpalende huurflats. Ondanks een media-offensief kreeg ‘het consortium’ geen gehoor.

Uiteindelijk besloot de stichting in overleg met de gemeente als verkopende eigenaar, de panden bij aankoop direct aan een aantal in het gebied gevestigde ondernemers door te verkopen. Een pand werd doorverkocht aan een in Arnhem gevestigde maatschappelijke stichting voor beheer van ateliers, het pand wordt door de stichting Coehoorn Centraal dan weer terug gehuurd. Reden is dat de stichting geen vastgoed in bezit wil hebben om haar maatschappelijke doelstellingen vrij te houden van vastgoedbelangen. Ook het ontwikkelen van een vierde pand is aan derden uitbesteed. Wel heeft de stichting beperkende voorwaarden in de contracten opgenomen die speculatie en vervreemding van beoogd gebruik voor creatieve ondernemers verhindert.

Op 19 december 2019 tekenden de gemeente Arnhem, Coehoorn Centraal, stichting SLAK en ondernemers op het stadhuis een reeks van overeenkomsten die de koop en ontwikkeling van panden bezegelde.

> Vertel me meer

Nawoord

De eerste 6 jaren waren de jaren van experiment, van proberen, van risico’s nemen. Deze periode heeft veel van betrokken partijen gevergd. Tijd, spannende momenten, momenten van vertwijfeling, ergernis, opluchting, teleurstelling en hoop.
De gemeente, of beter een gemeente in het algemeen, wordt wel eens omschreven als een veelkoppig monster. Een organisatie met een wispelturige politieke aansturing, een levendige arena van tegengestelde belangen.
Het project Coehoorn Centraal heeft alle ‘koppen’ ontmoet: de gemeente als tegenstander, onberekenbaar in haar toezeggingen en acties, én als partner in een uniek stedelijk experiment, die uiteindelijk haar nek uitstak om dit project tot volle wasdom te laten komen.

Hier is stadsgeschiedenis geschreven: een burgerinitiatief dat uitgroeit tot volwassen partner in gebiedsontwikkeling. Het project zal uitgroeien tot een van de meeste aantrekkelijke vestigingsplekken voor creatieve ondernemers die willen groeien in vrijheid en in samenwerking.

Het project gaat nu fase twee in: het speelkwartier is voorbij.
Toekomst, kom er maar in!