Tweehonderduizend woningen, dat moet toch kunnen

Bouwen met een dalende toestroom in het vooruitzicht

De gedroomde wijk voor minder draagkrachtigen: Gropiusbau in het zuiden van Berlijn. ©️

Het is wat als je stad zo populair is als Berlijn. De stad groeit bijna net zo snel als heel Nederland: jaarlijks komen 40.000 personen naar de stad om er te blijven.
Was dat eerst een reden voor vreugde, nu overheersen de zorgen: hoe zorgen we dat de ‘gewone Berlijner’ niet naar het omliggende Brandenburg verbannen wordt. Hoe mooi groen en landelijk de nabuur-deelstaat ook is, het is geen Berlijn.
Een actueel bericht over de stand van het gevecht tegen het Grote Geld, de verdringing en de zoektocht naar elke stukje restgroen.

Er is toch ruimte genoeg in Berlijn

Berlijn kent ruime afmetingen, de stad meet maar liefst bijna 890 km2. Ter vergelijking, Amsterdam telt er volgens Wikipedia 219 km2. Op de kaart lijkt het verschil minder, maar schijnt bedriegt, getuige de getallen. Ook het inwonertal verschilt: Berlijn gaat richting 3,7 miljoen, Amsterdam is gegroeid tot ruim 850.000 inwoners.
Berlijn oogt naast de overwegend grijze bouwmassa (in afnemende mate) ook vooral groen. Parken, parkjes en alle soorten van restgroen geven in veel dichtbebouwde buurten als Friedrichshain, Prenzlauerberg en Kreuzberg lucht aan de omwonenden. Alles bij elkaar telt Berlijn maar liefst 118 km2 ‘Erholungsfläche’, oftewel ontspanningsgebieden.
Bausenator Katrin Lompscher (Die Linke) is op strooptocht en scharrelt elke lege vierkante meter bij elkaar. Maar dat blijkt nog niet zo eenvoudig. De stad heeft in het verleden veel grond verkocht om de diepe schuldenput van toen €65 miljard te dempen. Veel grond mag dan nog beschikbaar zijn voor bouwactiviteiten, maar de prijs is inmiddels tot recordhoogte gestegen. De stad moet grote sommen geld vrijmaken om stukken braakliggend, maar ooit verkocht bouwland, weer terug te kopen.
Peter Strieder, investeringsadviseur en ooit zelf Bausenator in Berlijn, gaat het allemaal te langzaam.
In een interview met de B-Z verwijt hij zijn opvolger Lompscher angsthazerij. Volgens Strieder heeft Lompscher genoeg in de planning staan, maar vermijdt conflicten met de buurtbewoners die vrezen voor bebouwing van hun vrije uitzicht, het speelveldje voor de kinderen, of het lege binnenplein.

Vergelijk Amsterdam met Berlijn, via amsterdam.nl.

Grijze buitenwijken of inbreien

De stad gaat ook in de komende jaren nog uit van forse groei. Volgens Der Tagesspiegel met zo’n 40.000 per jaar tot zeker 2020 (‘zonder vluchtelingen‘, meldt de krant). Na 2020 wordt sterke afvlakking van de toestroom van nieuwe inwoners verwacht.
Maar nu is het dringen geblazen op de woningmarkt. Schrijnende huisuitzettingen (‘Zwangsräumingen) van huurders die de exploderende huren niet meer kunnen opbrengen zijn aan de orde van de dag. Enkele tientallen keren per dag schrikt een buurt op van dramatische scenes van huisuitzettingen, soms met inzet van veel politie.
De stad moet keuzes maken: gaan we aan de randen van de stad wijken neerzetten zoals ooit Gropiusbau in voormalig West-Berlijn (zie foto boven) en Marzahn in het noorden in voormalig Oost-Berlijn (foto onder) of inbreien in de toch al dichtbebouwde wijken Prenzlauerberg, Friedrichshain of Kreuzberg?
Wijken als het noorden van Pankow en het zuiden van Lichtenberg zullen naar verwachting de meeste nieuwe woningen zien bouwen. Verwacht wordt met wel 30% meer huizen dan nu. Wie Berlijn een beetje kent, weet dat deze wijken nogal veel open ruimten, verlaten industrie -of rangeerterreinen kent. Dat geldt in mindere mate voor Neukölln, Charlottenburg en de voornoemde reeds dichtbebouwde wijken (Bezirke).
De eerste optie is tegen minder kosten (dus lagere huren) te bouwen, ook planologisch veelal sneller. Maar de rechthoekige flatbouw kan snel tot nieuwe achterstandswijken leiden. Bovendien zal het extra forensenverkeer veroorzaken. Inbreien zal daarentegen veel extra tijd kosten. De veelal kleinere percelen moeten vrij worden gespeeld (van kleine eigenaren worden gekocht of onteigend). De buurt zal zich verzetten tegen het verlies van stedelijke non-ruimten. De veldjes hebben inmiddels al diverse buurtfuncties gekregen, van sport tot kleine buurtfeestjes. Ook vanuit klimatologische oogpunt is het geheel dicht bouwen van straten niet wenselijk.

Het vaak verguisde Berlin-Marzahn, thuis voor 100.000 inwoners, in DDR-tijd gebouwd over de toenmalige stadsgrenzen van Berlijn heen. ©️

De nieuwkomers hebben geen stem(-recht)

Het mag cynisch klinken, maar veel van de nieuwkomers hebben geen stemrecht. Velen komen niet uit Duitsland maar uit andere Europese landen. Ook immigranten uit Afrika en vluchtelingen uit landen als Syrië zijn al blij als ze mogen blijven. Boze tongen beweren dan ook dat de politiek niet zo hard loopt om uitgerekend deze groepen snel aan woningen te helpen. Een andere reden kan zijn dat met de voorspelde forse afvlakking van het aantal nieuwe inwoners na 2020 een te gehaaste massa-bouw toch te laat komt en bij gereedkoming weer tot leegstand kan leiden.
Ondertussen heeft Berlijn wel geleerd van het verleden: verkoop niet je grond. ‘Het feit dat grond en bodem niet vermeerderbaar is en onontbeerlijk, maakt het ontoelaatbaar om haar gebruik volledig aan het onoverzienbare spel van de vrije krachten en aan de wensen van het individu over te laten; een rechtvaardige rechts- en maatschappij-ordening dwingt eerder daartoe, de belangen van de gemeenschap bij bodem in veel sterkere mate tot gelding te brengen dan bij andere vermogensgoederen.’ Aldus een uitspraak van het Duitse Bundesverfassungsgericht (1967). En dat heeft de linkse Katrin Lompscher zich ter harte genomen. Sinds 2016 verkoopt de stad geen meter grond meer. Tijdens een vorig jaar gehouden stadsdebat verdedigde zij de breuk met het beleid van haar voorgangers met verve.
Het tempo waarin mensen naar de steden trekken is amper met nieuwbouw bij te houden. De vraag is daarbij ook hoe lang deze toestroom nog stand houdt. De voorspellingen voor Berlijn lijken duidelijk, na 2020 zal de aanwas een drastische daling te zien geven: tussen 2020 en 2030 zullen naar verwachting nog 75.000 nieuwe inwoners naar Berlijn komen.
Berlijn worstelt met de ruimte, maar ook met de vraag hoe hard moeten we inzetten op grootschalige nieuwbouw.