Huren anno nu: abzocken*

Hoe de huurwoningen in handen vallen van zwendelaars

Oud en nieuw Marzahn in Berlijn. Een volkswijk die steeds populairder wordt en dus duurder.

Dat miljoenen huurders in Duitsland, en ook steeds vaker in Nederland, hun huren niet meer kunnen betalen is een sociaal-maatschappelijk probleem van ongekende omvang. Een proces dat het draagvlak voor de samenleving aantast. Is Duitsland ons voorland voor ontwrichting van de sociale woningmarkt?
Een relaas over een totaal ontspoorde huizenmarkt bij onze oosterburen.

Van markt naar zwendel

Na 30 jaar rotsvast geloof in ‘de markt’ en haar heilzame werking in het zoeken naar het optimum tussen vraag en aanbod begint het te dagen dat we in een doodlopende steeg zijn gemanoeuvreerd.
Na het zien van de reportage ‘Wohnen. Mieten. Abzocken‘ van de Zuid-Duitse omroep SWR begint zelfs de meest hardnekkige believer in marktwerking te twijfelen. Voor alle duidelijkheid, met abzocken wordt ‘belazeren’ bedoeld. Dan u weet vanuit welk gesternte deze uitzending werd gemaakt: onmacht en woede over het onrecht dat miljoenen Duitse huurders wordt aangedaan.

Familie Schulz

De naam is gefingeerd, de beschreven situatie helaas niet. Het echtpaar woont in Stuttgart, een stad met ruim 630.000 inwoners. Een stad als vele andere Duitse steden. Het gepensioneerde echtpaar woont samen op een etagewoning. Al 50 jaar. Ze kennen elke hoek van de straat, elke winkel, de buren. Hun kinderen groeiden er op. Ze zijn van plan om ook hun gouden jaren in dit huis te slijten. De man heeft de woning steeds verder opgeknapt en er hun paleisje van gemaakt.

Poster in Berlijn tegen gedwongen huisuitzettingen.

Op een kwade dag valt een brief op de mat. Hun woning, eigenlijk het hele gebouw, is verkocht aan een investeerder in een ver buitenland. Hij gaat de woningen opknappen. De huren gaan dan wel omhoog. Nu betaalt familie Schulz €431,00 per maand. Dat wordt binnenkort €1.137,00. Of ze er even rekening mee willen houden. Hun wereld stort in. Zo kunnen ze hun arbeidsloze jaren samen niet in hun geliefde woning doorbrengen.

Eigenaar zoek

In de brief wordt niet duidelijk wie de nieuwe eigenaar is. Een of andere investeerder, hoogstwaarschijnlijk ergens in een ver belastingvrij land. Deze firma’s, die meestal schuil gaan achter een tropische brievenbus, laten zich vertegenwoordigen door lokale makelaars, advocaten of ontwikkelaars. Loopjongens van een systeem dat zonder scrupules op jacht is naar rendement.

De krakers van de Berlijnse Rigaer Straße zijn berucht in de vastgoedwereld.

Zeg maar speculant

Ze treffen elkaar in de rechtszaal de huurdersvereniging en de vertegenwoordiger van ‘de investeerder’. In een pamflet had de vereniging de investeerder een ‘speculant’ genoemd. En dat pikte deze niet. Of de rechter dit wilde verbieden. Nee, dat wilde hij niet en achtte de term speculant als passend en daarmee toegestaan.

Het systeem

Het kopen van wooncomplexen is al lang geen ‘investering’ meer. Het is handel, vergelijkbaar met 2e hands autohandel. Het gaat meestal om aankopen, kleine aanpassingen doen en snel doorverkopen. In Portugal werkt zelfs een vastgoedfirma onder de naam Buy2Sell. Soms wisselen woonblokken, hele straten, in korte tijd meermaals van eigenaar. Wat de huurders hiervan zien is steeds weer nieuwe brieven met aankondigingen van huursverhogingen, met 100%, 200%, maar meer kan ook. De huurder krijgt zelden contact met de eigenaar, een middleman knapt het vuile werk op. Hij praat op de huurders in. Beweegt ze om te vertrekken, want na vertrek wordt het een koopwoning voor wie het kan betalen. Als het moet kunnen dreigementen en intimidatie deel uitmaken van het instrumentarium.

Berlijn

In Berlijn heeft het stadsbestuur het fenomeen de oorlog verklaard. De totaal linkse senaat zet nu in op onteigening. Dat betekent dat zij een voorgenomen aankoop van huurwoningen door een investeerder kan blokkeren. Tegen een redelijk vergoeding voor de potentiële koper kan zij de woningen dan aan haar collectieve bezit toevoegen. De investeerder, lees speculant, heeft het nakijken. Onlangs paste Berlijn dit instrument met succes toe in de wijk Friedrichshain. In onze nieuwsbrief besteedden wij hier onlangs aandacht aan.
Berlijn probeert een verleden van massale verkoop van grond en vastgoed, vaak sociale huurwoningen, goed te maken.

De harde kern van de Berlijnse kraakbeweging in de Rigaer Straße zorgt regelmatig voor Kriegszustand.

UN-official Leilani Farha

ziet de uitverkoop van steden wereldwijd: Barcelona, New York, Berlijn, Londen. Geen continent of de grote steden worden overstroomd met kapitaal om uiteindelijk haar vernietigende werk te doen.
(Meer over haar bevindingen)

Wenen

In de Donaustad heeft men al die problemen niet: geen speculatie, gedwongen huisuitzettingen of een levendige handel in woningen. Wenen bouwt de meeste woningen zelf, als haar publieke eigendom. Zij bouwt niet alleen voor de allerarmsten, maar voor een brede groep die wij tot de middengroepen rekenen. Niet alleen postbodes en verpleegkundigen kunnen zo gunstig huren, maar ook advocaten of hoogleraren. Een familie van 4 personen mag nog tot €87.430 verdienen om voor zo’n woning in aanmerking te komen. En bij overschrijding van die grens mogen zij er gewoon blijven wonen.
Doordat lagere en (hogere) middengroepen door elkaar wonen zijn explosieve wijken als de Parijse banlieues in Wenen onvindbaar. Met de bouw van het grootste aaneengesloten wooncomplex (1,2 km lang) ter wereld in 1930, is het Karl-Marx-Hof voor velen een voorbeeld van betaalbaar bouwen, en onder architectuur.

Nieuwe sociale woningbouw in de Weense wijk Seestadt Aspern, met zwembad op het dak. (Foto met toestemming van SWR).

Investeerders welkom in Wenen

Nog steeds zijn investeerders welkom in Wenen. Een nieuwe wet, die dit jaar is ingegaan, beperkt echter het private investeringsdeel op een grondstuk tot maximaal eenderde. De rest moet beschikbaar blijven voor publieke woningbouw.
Toch blijven de investeerders komen. De rendementen zijn lager dan in de speculatiesteden in buurland Duitsland, maar de rendementen zijn rotsvast en de beleggingen zijn veilig tegen bubbles.
De stad heeft zelf ook nog 2,7 miljoen m2 grond achter de hand om niet van de dure particuliere grond afhankelijk te zijn.

Het kan wel

Het kan dus wel, betaalbaar bouwen en wonen. Het is een keuze, een keuze van politieke aard. Makkelijk is de omslag niet. Duitsland en Nederland hebben zich vanaf midden 1980-er jaren overtuigd neo-liberaal getoond. Alles wat niet leek te functioneren moest geprivatiseerd worden: gezondheidszorg, ziektekostenverzekering, volkshuisvesting (werd ‘woningmarkt’), openbaar vervoer, energie, post, taxi. Inmiddels begint duidelijk te worden dat een ongeremde markt zelf de laatste fase van haar ontsporing organiseert.
Het lijkt verstandig vóór dat moment een aantal verstandige keuzes te maken. Te beginnen bij volkshuisvesting.

Meer lezen?

Neem een abonnement op onze maandelijks gratis nieuwsbrief en krijg exclusief toegang tot achtergrondartikelen zoals over Financialisering van de woningmarkt.

Reportage over massale speculatie met (sociale) woningen in Berlijn.