Financialisering van de woningmarkt 2

Deel 2: Wie spelen bij financialisering een belangrijke rol?

[newsletter_lock]

De oplopende kosten van huisvesting is een kopzorg van kopers én huurders. Wonen wordt van recht een voorrecht. De kostenexplosie als normale werking van de vastgoedmarkt beschouwen is niet langer houdbaar. In het financiële systeem zitten structurele ontwrichtende prikkels die op termijn onhoudbaar zijn. Een uitleg in drie delen van een nieuw fenomeen: financialisering.

Vrijheid voor kapitaal

In een drietal artikelen doen wij een poging om complexe materie van financialisering inzichtelijk te maken.
Deel 1 gaat over het fenomeen, deel 2 over de spelers achter het fenomeen en tot slot deel 3 over de gevolgen.
Voor het schrijven zijn wij zeer geïnspireerd door de film PUSH. Voor de informatie raadpleegden de publicatie van de Rosa Luxemburg Stiftung Housing Financialization.

Bewoner flat Toronto, Canada

‘De nieuwe eigenaar kwam en nam bezit van het gebouw. Hij brak sloten open en baande zich tegen de wil van de bewoners een weg naar de appartementen en forceerde zijn weg naar binnen.’

Kapitaalexplosie

Als je het proces financialisering eenvoudig moet omschrijven zou je kunnen stellen dat waar voorheen geld werd gebruikt om te investeren in productie/diensten, d.m.v. aanschaf van kapitaalgoederen teneinde met de verkoop rendement te maken, wordt bij financialisering met kapitaal nieuw kapitaal gemaakt. Een proces dat geen waarde aan de reële economie toevoegt, maar eraan onttrekt. Inmiddels is de financiële sector met naar schatting $500.000 miljard 7 maal zo groot als de reële economie. [3]

Sociale woningbouw in Berlijn als koopje met rendement.

Sinds de 1990-er jaren heeft de financiële wereld een ongekende groei doorgemaakt. De uit de Verenigde Staten en later het Verenigd Koninkrijk naar continentaal Europa overgewaaide neo-liberalisme, baande hiervoor de weg. In een nu ruim 3 decennia durend proces worden wetten verruimd, afgeschaft of ingevoerd die het vrij verkeer en aanwending van kapitaal bevorderen. Onder een reeks verhullende namen grijpt het proces in alle westerse economieën om zich heen. Effciencyslagen, bezuinigingsoperaties, ombuigingsprogramma’s, meer keuze voor de consument, het opheffen van grenzen tussen de economieën wereldwijd (globalisering), terug naar de kerntaken, het zijn allemaal verschillende termen met hetzelfde doel: het vrijmaken van aanwending van kapitaal, vrij van beperkingen en niet in de laatste plaats van belastingen.

De spelers

Het fenomeen financialisering heeft vele vaders of daders. Dat maakt het ook zo moeilijk omkeerbaar.
Je kunt hierbij meerdere groepen onderscheiden:

  • Institutionele investeerders;
  • Investeringsfondsen;
  • Overheden;
  • Particulieren
  • Banken;
  • Europese Centrale Bank
  • Landen / staten.

Het onstuitbare van het proces van financialisering zit in het samenspel tussen al deze partijen.

Institutionele investeerders

Banken, pensioenfondsen, verzekeraars, beleggingsfondsen en (vermogende) stichtingen kun je scharen onder institutionele investeerders. Zij beleggen hun niet voor hun doelstelling benodigde vermogen teneinde rendement te genereren. Zijn gaan uit van een efficiënte markt, waarmee ze bedoelen een markt die adequaat op ontwikkelingen reageert. Zij volgen die ontwikkelingen en nemen op basis daarvan hun investeringsbeslissingen. Hun speelruimte is wettelijk sterk gereguleerd. Toch hebben al deze gereguleerde fondsen aparte units die zich gedragen als particuliere investeringsfondsen, dit om de resultaten van hun kapitaal verder te verhogen, met navenante risico’s.

Investeringsfondsen

De groep die vaak als sprinkhanen worden beschouwd zijn hedge funds, private equity funds en exchange traded funds.

Het is de groep die in redelijke vrijheid kan opereren en minder door wetgeving is ingeperkt. Waar institutionele investeerders beleggen als (niet onbelangrijke) nevenactiviteit beschouwen, is deze groep van investeerders in het leven geroepen om rendement te maken. Ze bedienen allemaal andere klantengroepen, handelen anders, maar maximale rendementen hebben zij als gemeenschappelijk doel en zelfs als recht van bestaan. Het meest beruchte privat equity fund is wel de Amerikaanse Blackrock. Met €6.000 miljard aan geïnvesteerd kapitaal kan geen nationale overheid meer tegen haar macht op. Zelfs de Verenigde Naties hebben deze firma publiekelijk bekritiseerd voor haar wereldwijd verwoestende werking.

Fondsen als Blackrock gaan uit van een niet optimaal functionerende financiële markt en maken gebruik van die imperfecties om een hoger rendement te maken. Ze acteren op de (extreem) korte termijn en proberen de omstandigheden actief naar hun hand te zetten. Het overgrote deel van deze organisaties is gevestigd in de Verenigde Staten en het Verenigd Koninkrijk (het ‘Brexit-effect’ niet meegewogen). In veel gevallen hebben zij kantoren in belastingparadijzen, die niet alleen extreem lage belastingen innen, maar ook de anonimiteit van hun clientèle garanderen.
Hun klanten, in tegenstelling tot die van bijvoorbeeld banken en pensioenfondsen, vinden rendement belangrijker dan zekerheid. Hun ingelegd vermogen kan een tegenslag opvangen. Dat ligt bij een gemiddelde rekeninghouder van een bank of een pensioengerechtigde totaal anders: zekerheid voor alles. En een beetje rendement. In die volgorde.

Jaap van Duijn in zijn boek Uit balans

‘Iedere fase in de
economie is een
reactie op de vorige
fase. Maar mensen
leren niet, want elke dertig
jaar is er weer een nieuwe generatie
die de geschiedenis niet kent.’

Overheden

Ofschoon overheden geen actieve rol hebben in de financiële wereld, zijn zij wel degelijk onderdeel van het spel. Immers overheden bepalen de spelregels en houden toezicht. Zo is in elk geval hun opdracht.
Jaap van Duijn, oud topman van de ROBECO-groep, stelt dat de invoering van de euro een vergissing was. Volgens Van Duijn dwingt de euro één wijze van beleid af tussen alle landen. Maar de Zuid-Europese landen, en ook Frankrijk, hebben altijd sterk geleund op het devalueren van hun munt. Dat kan nu niet meer met alle gevolgen van dien. [3]

De euro maakte de weg vrij voor vrij verkeer van kapitaal. Het risico van valutavariaties tussen de EU-landen was daarmee geëlimineerd. De euro bevoordeelt daarmee de noordelijke EU-landen, ten koste van de zuidelijke. Daarnaast heeft de ECB, de Europese Centrale Bank, telkens weer stappen genomen om het kapitaal meer ruimte te geven. De opgelegde strengere normen voor kredietverlening aan particulieren bijvoorbeeld (genaamd SSM 2018) dwong overheden schoon schip te maken met hypotheken die niet meer ‘productief’ waren. De houders van de hypotheek konden de maandlasten niet meer opbrengen. De Europa-brede bezuinigingsmaatregelen die overheden na de reddingsoperaties van de banken moesten doorvoeren, bracht veel kopers (en huurders) in de problemen. Alleen al in Spanje werden ten gevolge hiervan 800.000 gezinnen uit hun huizen gezet. [1] Met grootschalige leegstand als gevolg. Maar financieel technisch klopte het.

Angst voor gentrificatie deed bewoners Google dwingen af te zien van een vestiging in de Berlijnse wijk Kreuzberg.

Particulieren

Toen de banken bij de financiële crisis van 2008 het publicitair om de oren kregen, was het verweer vaak dat de particulieren ook te gretig waren geweest aantrekkelijke financiële producten af te nemen. Sommige aanbiedingen, voor leningen en voor hypotheken, waren te mooi om waar te zijn. En dat waren ze achteraf ook. Vooral de beleggingshypotheek moest het achteraf ontgelden. Het schulddeel klopte tot op de cent, maar de opbrengsten van de belegging bleef daarbij ver achter, met restschuld bij verkoop (bij gelijkblijvende waarde van het huis) als gevolg. Daarmee zaten de particulieren ook in het financialiseringsschuitje. Hun wel en wee deinde mee met de ontwikkelingen op de beurs. Hun leven was ook in de greep gekomen van de financiële wereld en haar onstuimige en onvoorspelbare dynamiek. Maar of er sprake is van schuld van ‘die domme particulieren’ is maar zeer de vraag. De overheid heeft zelf sinds midden 1980-er jaren het eigen woningbezit met kracht en veel subsidie bevorderd. Je was dief van je eigen portemonnee als je nog in een huurwoning bleef.

Ook fiscaal legde de overheid jaarlijks meer dan €10 miljard bij op de aftrek van de hypotheekrente.
De particulieren waanden zich rijk met een grotere woning dan hun inkomen rechtvaardigde. Maar de grote winnaars hiervan waren de banken. Met de huidige hypotheekschuld van €672 miljard (2017) [4] stromen de door de overheid ‘gesubsidieerde’ hypotheekrentes met miljarden tegelijk bij de banken naar binnen.

Banken en geldcreatie

Het proces van financialisering zou niet mogelijk zijn door een ander element van het financiële stelsel: geldcreatie. Het onderwerp is een verhaal apart en ook niet eenvoudig inzichtelijk te maken. Het komt hier op neer dat particuliere banken (en niet meer de staat) geld ‘uit het niets’ kunnen scheppen. [5]
Dat gaat als volgt. Een bank is bevoegd om een lening uit te schrijven, zonder dat daar voldoende ingelegd spaargeld tegenover staat. Amper 4% van het uitgeleende geld hoeft de bank maar in kas te hebben. De veronderstelling is dat spaarders niet allemaal tegelijk hun geld komen opeisen. Als dat in een panieksituatie wel zou gebeuren, ontstaat een zogenaamde bankrun en moeten de banken sluiten.

Met een schulddocument op zak kan een huis worden gekocht. Immers de schulddrager heeft de bank op dat papier belooft jaren/decennialang te werken om dat geld terug te betalen. Eigenlijk is er geen sprake van terugbetalen, er is immers geen echt geld over de toonbank gegaan. De schulddrager moet nu uit reële economische activiteiten het denkbeeldige geld ‘terugbetalen’ plus rente, de winst van de bank voor het uitschrijven van het schuldpapier. Deze geldcreatie is sinds 2008 vooral ten goede gekomen aan investeerders die de wereld nu overspoelen met gecreëerd geld. Daarmee wordt niets geproduceerd, alleen nieuwe schulden en prijsopdrijving van bestaande goederen, zoals vastgoed.

Europese Centrale Bank

De Europese Centrale Bank en de gezamenlijke munt de Euro maken handel over de grenzen mogelijk. Dat is makkelijk en er is geen koersrisico meer bij handel tussen landen. Maar het kapitaal heeft nu ook een grote economische ruimte gekregen om zich te verplaatsen naar waar zij het meest rendabel kan worden aangewend. De bedragen van dit vrije kapitaal zijn nu zo groot dat zij nationale overheden buitenspel kunnen zetten.
De ECB heeft met haar ruim-geld-politiek, ook wel QE –Quantitative Easing genoemd hier een grote bijdrage aan geleverd. [6]
Het zal niemand verbazen dat ECB-baas Mario Draghi, die oud topman is geweest bij de meest invloedrijke bank ter wereld Goldman Sachs, het belang van de financials sterk in het vizier houdt. [9]

Met de in 2015 gestarte programma pompte de ECB ruim €2.500 miljard in de Europese economie, eigenlijk in het financiële systeem. De impuls kwam daardoor amper ten goede aan de burgers, maar landde vooral op beurzen en in vastgoed. Het heeft de koersen op de beurzen kunstmatig hoog gehouden en de huizenprijzen (en daarmee de huren) in de hoogte gejaagd. Het ECB-programma kan dus zeker als een van de aanjagers van de financialisering worden aangewezen.

Al in 2007 publiceerde de EU het White Paper For General of Public Interest (SGEI). Daarin werden de EU-lidstaten opgeroepen om overheidsdiensten zoveel mogelijk te privatiseren en alleen die diensten te handhaven die ten goede komen aan de laagste inkomensgroepen. De rest moet naar de markt. Nederland trok het hardst van alle EU-landen aan de privatisering. Een uiting daarvan is de terugdringing van de rol van woningcorporaties. De jaarlijkse verhuurdersheffing van €2 miljard beperkt de investeringscapaciteit van deze organisaties. Daarnaast mochten de corporaties alleen nog verhuren aan de laagste inkomensgroepen. Iemand uit een middengroep kreeg ineens het stigma scheefwoner en moest maken dat die elders, bij de markt, zijn heil zocht. Inmiddels bouwt de markt steeds kleinere woningen voor ‘de onderkant van de markt’.

Dan hebben wij het nog niet over de Single Supervisory Mechanisme (SSM) die de ECB in 2018 uitvaardigde. Hierdoor moesten ‘niet productieve hypotheken’, lees die hypotheken waarbij sprake was van achterstallige betalingen, worden gesaneerd. Uiteraard door heel de EU. Daarbij werden vooral in Spanje en Griekenland honderdduizenden mensen uit hun huis gezet, waarna de hypotheek als gesaneerd kon worden beschouwd.

De Amsterdamse Zuidas: broedplaats voor financiële producten.

Aasgieren

Bij die sanering speelden speciale aasgierenfondsen een belangrijke rol. Zij kopen schuldenposities, bijvoorbeeld van hypotheekverstrekkers als banken, op tegen een fractie van de waarde van de uitstaande ‘niet productieve’ schulden. Zij nemen daarbij ook de onderpanden over en zetten de huurders of kopers onder druk of om veel meer huur te gaan betalen of de hypotheek alsnog te gaan aflossen. Omdat dat meestal niet lukt, volgt uitzetting of onteigening. De panden, vaak met enkele duizenden tegelijk overgenomen, worden licht verbouwd en tegen een veelvoud opnieuw aan de markt aangeboden. De schatting is dat in de EU er zo’n €1.000 miljard aan hypotheken niet meer kan worden afgelost [1].

Landen / staten

We spreken vaak van belastingparadijzen, maar eigenlijk zijn dat gewoon landen of staten. Democratieën die het mogelijk maken om te vluchten voor het betalen van belastingen in andere (democratische) staten en hen daarmee beroven van de noodzakelijke middelen voor publieke voorzieningen.

Nederland is zo’n land dat belastingvlucht faciliteert, tot grote ergernis van haar buurlanden. Doordat het kapitaal door allerlei maatregelen nu vrijelijk door de EU en de wereld kan vloeien, gaat het kapitaal op zoek naar de hoogste opbrengsten en de laagste kosten, waaronder belastingen.

Maar de staten hebben nog op veel andere manieren bijgedragen aan de financialisering van huisvesting. Een paar voorbeelden. Zo werden de woningcorporaties beperkt tot alleen mogen bouwen voor de allerlaagste inkomensgroepen. De rest werd markt. Het door overheden ondersteunen van banken bij het afdekken van genomen (speculatieve) risico’s en van een laag percentage eigen vermogen (nu 4%). Het opheffen van veel belemmeringen van kapitaal. Het promoten van eigen woningbezit. Het fiscaal bevorderen van het aangaan van schulden voor de aankoop van een huis. Het promoten van verkoop van voormalige sociale huisvesting.

Geen land ging bij dat laatste zover als Nederland die zelfs een speciale website lanceerde waarin ‘1 miljoen woningen geschikt worden geacht om over te gaan naar de niet-gereguleerde markt.‘ [1] [7] [8]
Ook nodigt de Nederlandse overheid buitenlandse investeerders uit om hypotheken in Nederland aan te bieden, uiteraard fiscaal gefaciliteerd.

De rijkste 1% besteedt een groot deel van haar inkomen aan speculatieve producten.

De gevolgen

De gevolgen van de stapeling van al deze maatregelen op nationaal, Europees en mondiaal niveau zijn voor de meesten burgers desastreus. Het aan de fiscus ontsnappende kapitaal is verloren voor maatschappelijke aanwending. Daarmee wordt de rijkste 1% van de bevolking steeds rijker en het armere deel steeds armer.

Maar ook de samenleving als geheel moet door minder opbrengsten van inkomsten- of vermogensbelasting, andere vormen van belastingen invoeren of bestaande verhogen. Zo hebben vrijwel alle Europese landen recentelijk de BTW verhoogd. Daarmee wordt de consumptie geremd en ook de middengroepen financieel geraakt.

De hoogste inkomensgroepen besteden maar een deel van hun inkomsten aan zaken die de alledaagse economie op gang houden. Je kunt maar zoveel per dag eten en drinken. Als de tank vol is is die vol. Het overgrote deel van zo’n hoog inkomen gaat dan ook naar niet productieve bestedingen, denk aan speculatieve financiële producten, kunstobjecten met exorbitante prijzen waardoor musea ze niet meer kunnen kopen, en vastgoed. Met investeringen in dat laatste komt er geen woning bij, maar worden bestaande woningen, koop én huur, alleen maar duurder. Er wordt dus door de hoogste inkomens geen geld aan de samenleving toegevoegd, maar onttrokken.

De teruglopende consumptie heeft investeerders verder gelokt naar andere investeringsdoelen en zo ontstond nog meer druk op vastgoed als ‘beleggingsproduct’. De crisis van 2008 toonde aan dat veel verstrekte hypotheken op drijfzand waren versterkt, te veel mensen met te lage inkomens konden te veel lenen. Kapitaal gestald in belastingparadijzen verschoof haar focus naar het vastgoed zelf en het rendement dat met (verhoogde) huren kon worden gemaakt.

Zogenaamde REIT’s werden opgericht, Real Estate Investment Trusts, die uitsluitend tot doel hadden en hebben om huuropbrengsten uit hun vastgoed te onttrekken. Daarbij wordt niet alleen op woningen, maar ook op industriële complexen en vliegvelden gemikt. De geldschieters achter deze REIT’s zijn er in geslaagd om vrijwel alle EU-landen ervan de overtuigen om hun winsten niet te belasten. [1]

Daarmee zijn de Europese landen terug in de 19e eeuw toen ook een kleine bovenlaag vooral leefde van opbrengsten van bezit en niet van productieve arbeid of activiteit. Je zou kunnen spreken dat we in een rentenierseconomie terecht zijn gekomen waarin steeds minder geld is voor productie en innovatie en voor het draaiende houden van de samenleving.

Bedrag € -

In deel 3: gaan we verder in op de gevolgen en mogelijke politieke keuzes ten aanzien van financialisering.

Deze serie is gebaseerd op de uitgave van Rosa Luxemburg Stiftung | Brussels Office. De integrale tekst is hier te downloaden.

[1] Rosa Luxemburg Stiftung, Housing financialization 2018
[2] Wetenschappelijke Raad voor het Regeringsbeleid (WRR) (website)
[3] Fries Dagblad, 5 september 2015
[4] Welingelichte kringen (website)
[5] Stichting Ons Geld (website)
[6] Europese Centrale Bank (website)
[7] Ministerie van Binnenlandse Zaken (website)
[8] Investing in Dutch rental market (website)
[9] Wikipedia (website)

[/newsletter_lock]

Geef als eerste een reactie

Geef een reactie

Uw e-mailadres wordt niet gepubliceerd.


*