De dynamiek van de Berlijnse woningmarkt

Hoe zelfbouwgroepen de straat van hun wensen scheppen.

Collectief bouwen in de Flottwellstraße (rechterzijde van de straat). (foto 2015)

De woningmarkt in Berlijn staat de laatste jaren onder grote druk. De stad is in trek en dat zorgt voor extra belangstelling om in Berlijn te wonen. Belangstelling komt voornamelijk van zelfstandige werkende creatieven en kunstenaars die in het leven in Berlijn een andere levensstijl zoeken. Daarnaast is er een grote groep koopkrachtigen die in deze hippe stad wil wonen. De term ‚Wahlberliner’ (naar Berlijn verhuisde inwoner, maar niet geboren in Berlijn) geldt dan ook voor steeds meer inwoners. Wat doet dat met de woningmarkt?

Es geht hoch
De huren en koopprijzen stijgen. De tijd dat Berlijn als een goedkope woonstad gold, is dan ook bijna voorbij. Huurprijzen van €10,00/m2 per maand en hoger zijn al geen uitzondering meer. Waar €5/m2 als wenselijk geldt voor ‚sociale woningbouw’. Koop betekent al snel €3.000/m2, maar het dubbele is ook makkelijk mogelijk. De stad haalt het daarmee nog niet met de duurdere steden als Hamburg en München, maar Berlijn haalt snel in.
Met een kleine impuls kan in de wijk al de veenbrand van ‚gentrification’ uitgelokt worden. Een herbestemde markthal als foodmarkt, enkele ‚hippe’ bars en cafeetjes en de belangstelling voor de plek neemt snel toe. Omdat veel woningen, ook huurwoningen, in handen zijn van particuliere eigenaren, wordt de prijs al snel opgedreven. Mietspiegel and Mitpreisbremse (ingang 1 juni 2015) ten spijt, zullen veel oorspronkelijke bewoners gedwongen worden, na een huurverhoging van vele tientallen procenten, hun boeltje te pakken en naar minder geliefde wijken te verhuizen. Met diverse trucjes ontsnappen de nieuwe eigenaren aan de regulerende wetgeving.

Zwangsräumung
Het grootste deel van de 1,9 miljoen woningen in Berlijn bestaat uit 80 – 90% uit huurwoningen. Dat levert bij Nederlanders vaak een beeld op van een goed reguleerde woonmarkt, want van woningbouwverenigingen. Maar het aandeel van woningbouwverenigingen in het totaal aantal huurwoningen bedraagt rond de 28%. Daarbij laten we het onderscheid tussen ‚Wohnungbaugesellschaften’ en ‚Wohungbaugenossenschaften’ hier even buiten beschouwing en noemen ze beide woningbouwverenigingen. De overige 72% huurwoningen is in handen van particuliere eigenaren. En daar zit nu de enorme dynamiek. Opkopers uit heel Europa proberen hele blokken van de oude eigenaren op te kopen en om te zetten naar gemoderniseerde woningen. De huurders worden na renovatie geconfronteerd met enorme huurstijgingen.
Het leidt tot treurige scenes waarbij mensen die de huurverdubbeling niet kunnen opbrengen, uit hun huizen worden gezet: ‚Zwangsräumung’.

Als je zelf gaat bouwen
Populair is het bouwen met een groep van gelijkgestemden. Deze ‚Baugruppen’ of ‚Baugemeinschaften’ realiseren aanzienlijke projecten. Het kan gaan om woongebouwen van enkele tot enkele tientallen wooneenheden. Bij het nieuwe stadspark Gleisdreieck maakt het uit aan welke kant van de straat je je bevindt. Aan de linkerzijde is het nog net Kreuzberg, aan de rechtzijde is het Tiergarten. ‚Zij mogen 5 meter hoger bouwen’, zegt een van de leden van een Baugruppe. ‚Hier in Tiergarten zijn ze met de bouwhoogte wat beperkter’. Aan de linkerzijde van de straat bouwen ‚Bauträger’, oftewel projectontwikkelaars of woningbouwverenigingen; aan de rechterzijde zijn ‚Baugruppen’ aan het werk.
De stad stelt een aantal locaties beschikbaar voor dit type van bouwontwikkeling. Soms zijn dat ‚gaten’ tussen twee panden. Een pand dat in de oorlog tussen twee huizen is weggebombardeerd of door andere oorzaken is verdwenen.
Bij Park Gleisdreieck gaat het echter om grote kavels. Hele flats ontstaan daardoor. De hele rechter zijde van de straat, Tiergarten dus, bestaat uit zelfbouwkavels. Het op deze wijze zelf bouwen is gemiddeld 30% goedkoper dan het kopen van een ontwikkelaar. Alle kosten van marketing, organisatie en gewenste winst vallen weg.

Wilt u dit project en andere bijzondere stedelijke ontwikkelingen ook van nabij bekijken? Ga dan mee met een van onze speciale rondleidingen.

Stalen zenuwen
Het is een project voor ‚mensen met stalen zenuwen’, zegt een van de deelnemers. Hij laat trots zijn woning zien aan de rand van het nieuwe park Gleisdreieck, in de wijk Tiergarten. Het is nog niet helemaal klaar. Je moet het over werkelijk alles eens zien te worden. Een paar twistpunten: hoe energie-vriendelijk moeten de woningen worden, welke kwaliteit hebben de materialen, klimaatbeheersing of niet, welk ontwerp krijgt het pand, willen we een parkeergarage, een dakterras (of zelfs zwembad).
Stalen zenuwen, uithoudingsvermogen en sociaal vaardig. Wie niet kan samenwerken haakt voortijdig af.
Baugemeinschaften hebben vele karakters: ze variëren van zeer democratisch (veel discussie), tot louter formele drager van het project, of geleid door een bekende architect. In het laatste geval heeft de architect het laatste woord: de deelnemers hebben immers niet voor niets voor die architect met naam gekozen.

De plint
Vooral de plint is een interessant thema. Dat wat op straatniveau te zien is. Immers Berlijn staat bekend om haar levendigheid op straatniveau. Horeca, boetiekjes, werkruimten, kantoortjes. Maar wil je als je een woning wilt bouwen extra geld inleggen om die plint te realiseren? Een winkel of een werkruimte voor zelfstandig werkenden. Of zelfs een horeca? En wie gaat dat allemaal betalen? Iedereen? En wie neemt het risico als het niet verhuurd wordt of verkocht? Het is een heikel punt die plint. Een van de velen. Want iedereen wil in een levendige buurt wonen, maar als je nu zelf mag kiezen om een horeca onder je woning te realiseren…

U leest alles over (alternatieve) stedelijke ontwikkelingen in Berlijn in STADSBERICHT BERLIJN. Hier te koop.

Degelijk en zuinig op het milieu
Het is een handelsmerk van Duitsland en daarmee ook van Berlijn: bouwen doe je voor de ‚eeuwigheid’. Duurzaamheid in energie en materiaalkeuze is een must. Alleen de mate waarin kan tot discussies leiden. De ramen tellen inmiddels al drie glaslagen waarmee de isolatiewaarde al hoger is dan die van de muren waarin ze zijn aangebracht. Alle huizen hebben vloerverwarming. Met een maximum watertemperatuur van 32 graden wordt het huis in alle omstandigheden warm gestookt.
Als we de tuin inlopen zien we een klein kinderspeelplaatsje. ‚Ja, dat moet je ook mee-financieren.’ Want een voorziening voor kinderen is verplicht bij projecten van meer dan 6 woningen. Of dat ook geldt als het seniorenwoningen betreft, is niet duidelijk.
Berlijn is in al zijn vormen een zeer veelzijdige en dynamische woningmarkt, met alle voor- en nadelen van dien.

Zie ook de trailer van de documentaire ‘Die Stadt als Beute‘.