Berlijn wil eigen grond behouden of terugkopen

Een Berlijns stadsdebat met senatoren, wetenschappers en financieel experts

Debat over grondpolitiek in Berlijn. ©️

‘Het feit dat grond en bodem niet vermeerderbaar is en onontbeerlijk, maakt het ontoelaatbaar om haar gebruik volledig aan het onoverzienbare spel van de vrije krachten en aan de wensen van het individu over te laten; een rechtvaardige rechts- en maatschappij-ordening dwingt eerder daartoe, de belangen van de gemeenschap bij bodem in veel sterkere mate tot gelding te brengen dan bij andere vermogensgoederen.’ Uitspraak van het Duitse Bundesverfassungsgericht (1967). In gewone mensentaal: Grond (bodem) is zo belangrijk dat de politiek in de zin van het algemeen belang zonder meer sturend ingrijpen mag, wanneer zaken fout lopen. Welkom in een hernieuwd debat over grondpolitiek.

Berlijn zet heersende grondpolitiek overboord
Grond is niet vermeerderbaar en onontbeerlijk anders dan ‘normale’ economische producten of diensten. Daarom mag de overheid zich anders verhouden tot grond als tot andere producten of diensten in de markt.
Zo opent Bausenator Katrin Lompscher (Die Linke) op 18 september 2018 de druk bezochte informatie- en debatavond in de voormalige bioscoop Kosmos in het eveneens voormalige Oost-Berlijn aan de Karl-Marx-Allee. Een passende lokatie voor een grondig debat over eigendom van grond en de rol van de gemeenschap bij het gebruik ervan.
In een groeiende stad als Berlijn stijgen de grondprijzen en huren spectaculair. Grondpolitiek is een sleutelthema om tot een duurzame en rechtvaardige stad te komen. Zoveel is duidelijk. En met de huidige ontwikkelingen vallen steeds meer mensen buiten de boot van betaalbare huisvesting.
Er zijn meerdere oorzaken voor deze ontwikkeling, niet in de laatste plaats door het beleid van de stad zelf. Door financieel mismanagement en de extra kosten om hoofdstad te worden, zat de stad krap bij kas. Een schuld van €65 miljard prijkte op de balans. Verkoop van grond en gemeentelijk vastgoed leek de enige uitweg. Gebruik van de verkochte grond was minder belangrijk dan de opbrengsten. De hoogste bieder won. Zelfs verkocht de stad hele woningbouwcorporaties, die haar eigendom waren. Veel huurders waren ineens overgeleverd aan de krachten van de markt.

Berlijns’ Bausenatorin Katrin Lompscher (Die Linke) opent 18 september 2018 een fundamenteel debat over actieve grondpolitiek. ©️

Te weinig grond over
Tegen alle verwachtingen in groeit de stad in hoog tempo. Telde de stad in 2007 nog 3.353.858 inwoners, het aantal bedroeg in 2017 reeds 3.711.930 inwoners, een toename van 358.072 inwoners, ruim 35.000 per jaar. In 2009 werden nog woningen gesloopt omdat ze te lang leegstonden en niemand er meer op rekende dat deze ooit nog bewoond zouden worden. Kort erna sloeg de trend radicaal om. In de lijst staat Berlijn op nummer 1 als aantrekkelijk voor investeerders. (Amsterdam staat op nummer 11). Dat heeft te maken met verwachtingen dat de huren en verkoopprijzen nog verder omhoog kunnen.
Volgens Prof. Dr. Guido Spars, van de Bergische Universiteit in Wuppertal, nemen investeerders daarmee een steeds groter risico en rekenen al met dalende rendementen, na de achterliggende jaren van spectaculaire prijsopdrijving.
In 2011 besloot de stad een moratorium op grondverkoop aan te kondigen dat in 2016, met het aantreden van de nieuwe ‘Rot-Rot-Grüne’ senaat, overging in een complete stopzetting van verkoop van gemeentelijke grond. Er werd zelfs weer grond aangekocht, helaas voor de stad, tegen de nieuwe door speculatie opgedreven prijzen. Ook de eens verkochte woningbouwcorporaties werden ten dele weer teruggekocht.

Actief grondbeleid
De druk op de woningmarkt heeft extreme vormen aangenomen. De stad had echter haar sturingsmiddelen in de uitverkoop gedaan: het aantal woningen waarop zij nog invloed kon uitoefenen was gedecimeerd en eigen grond om betaalbare woningen te bouwen, maar ook voorzieningen als scholen en kinderdagverblijven, was amper meer voorradig.
Lompscher: ‘We halen nu alles uit de kast, maar het lijkt erop dat de krachten achter de grondspeculatie groter zijn dan lokale, landelijke en wellicht ook Europese overheden.’
Maar deze linkse senaat kent weinig taboes in haar strijd om grondprijzen in grip te krijgen: grondbelasting bij te lange leegstand, halvering erfpachttarief, tijdelijke geldende bouwvergunningen (naar Nederlands voorbeeld), huurremmende maatregelen (niet effectief gebleken), alleen gronduitgifte op basis van erfpacht, clustering en herschikking van gemeentelijke grondposities, zelfs onteigening is geen taboe meer.
In Berlijn is de nood hoog. Door niet meer op te brengen huren worden zo’n 25-30 gezinnen per dag gedwongen uit hun woning gezet (Zwangsräumung). Persoonlijke drama’s en ook voor de omwonenden een angstaanjagende gebeurtenis. Zeker als men bij uitzetting verzet verwacht wordt zo nodig een grote politiemacht op de been gebracht.


De case München

Dat München al eerder met uit de hand lopende grondprijzen van doen had dan Berlijn is velen ontgaan. Uit deze stad sprak Prof. Dr.-Ing. E.h. Christiane Thalgott, voormalige ‘Stadtbaurätin’ van München.
Ofschoon al op leeftijd heeft zij nog niets aan felheid en vastberadenheid ingeboet: ‘Wij dwongen de investeerders ook voor de lager betaalden te bouwen en dat in alle wijken te doen, om concentraties van armoede te voorkomen. Natuurlijk wil een miljonair geen ‘arbeider’ als buur. Maar we brachten investeerders en rijke omwonenden aan het verstand dat de (hun) vuilnisman, (hun) verpleegkundige en (hun) postbode ook ergens moet en wil wonen. Dat maakten we hen wel duidelijk.
München had al snel door dat bij gronduitgifte woningbouwverenigingen voorrang verdienden. En dan nog in erfpacht. Thalgott: ‘Alleen zo kunnen wij de voorwaarden blijven bepalen voor het gebruik ervan.

Thalgott schuwt heikele onderwerpen niet, ‘we moeten er toch aanWe moeten actief eenpersoonshuishoudens bewegen te verhuizen naar kleinere woningen. Ze bezetten nu vaak woningen van 100 m2. Hierdoor is het gemiddelde woonoppervlak per persoon in de afgelopen jaren gestegen van 25m2 naar 30m2.’
Ondanks deze maatregelen is München de duurste woonstad van Duitsland. Daar staat tegenover dat de levenskwaliteit in deze stad als hoogste van heel het land wordt beschouwd.

Een van de paralleldebatten over grondpolitiek in Berlijn. ©️

55-plussers willen kleiner wonen
Daniela Brahm, initiatiefnemer van Ex-Rotaprint, zag nog een andere mogelijkheid. Volgens haar zouden veel 55-plussers best kleiner willen wonen. Haar schattingen belopen in Berlijn zo’n 200.000 alleenstaanden of stellen. Die bewonen nu woningen van gemiddeld 100m2. Als deze mensen aan een kleinere woning kunnen worden geholpen vallen dus (maximaal) 200.000 grote woningen vrij voor gezinnen.
Echter deze mensen zoeken niet zelf naar een kleinere woning, als die er al zijn. Immers men is bang in een spiraal van huurverhogingen te komen en de nieuwe woning uiteindelijk niet meer te kunnen betalen.

De avond was een avond vol waardevolle ideeën.
Lompscher: “We hebben na vanavond ‘bringschuld’. Hiermee bedoelde zij dat na al deze ideeën van ‘zoveel burger-deskundigen’ de stad ook verplicht is hierop terug te komen en om te zetten in daden. Hier is derhalve nog veel werk aan de winkel.

Onder een video-impressie van de debatavond.

Deze content wordt beschermd door COPYSCAPE.