Berlijn: huren stijgen ook in 2019 door

Nieuwe maatregelen moeten stijging afremmen

Berlijn-Marzahn, een weinig populaire woonwijk in het noord-oosten van Berlijn. ©️

De huurexplosie in Berlijn lijkt ook in 2019 nog niet voorbij. Met nieuwe wetgeving die per 1 januari is ingegaan probeert de politiek extra remmen op de stijging aan te brengen. Van de Mietpreisbremse, die vanaf 2014 de grote belofte leek te worden, komt weinig terecht: het blijkt amper te werken. Wat mogen we verwachten van de verlaging van de Modernisierungsumlage?

Geen tekort aan wetgeving
De Berlijnse huurder kan niet klagen over politieke en publicitaire aandacht. In de media wordt wekelijks bericht over de schrijnende voorbeelden van huurders die de huurprijs niet meer kunnen opbrengen en gedwongen worden elders hun heil te zoeken, aangeduid met de weinig plezierig term Zwangsräumung.
Ook de politiek heeft in de afgelopen jaren de ene na de andere wet en maatregel ingevoerd.
Een greep uit de lange reeks:

  • Mitpreisbremse (rem op huurprijsverhoging)
  • Mietspiegel (vaststelling gemiddeld huurprijs per soort woning en wijk)
  • Milieuschutz (inperking van luxe-aanpassingen aan bestaande woningen)
  • Zweckentfremdungsgezetz (beperking verhuur appartementen als vakantiewoning)
  • Modernisierungsumlage (beperking doorberekening moderniseringskosten in huur)
  • Terugkoop sociale woningen
  • Onteigening (vorderen sociale woning in uiterste geval)
  • Stopzetting grondverkoop door gemeente (lees verder…)

De ervaren gidsen van Urban Inspiration laten u graag kennismaken met de stedelijke ontwikkelingen in Berlijn.
Meer informatie over onze rondleidingen.

Milieuschutz
Terug naar het DDR-model is niet aan de orde. In laatste jaren van de toenmalige arbeiders- en boerenstaat kwam de klad in de economie. De lonen stegen niet meer. De koopkracht liep terug. Om te voorkomen dat de huren wel bleven stijgen werden de huurtarieven jarenlang bevroren. Aanvankelijk begroet, zorgde de maatregel dat de eigenaren van de huurwoningen geen geld meer staken in onderhoud. De ooit fraaie woningen uit de Gründerzeit verkrotten jaar na jaar. De toch al grijze straten werden een aaneenschakeling van totaal vervallen panden.
Het spreekt voor zich dat deze les ertoe heeft geleid dat de huidige politici niet meer oproepen tot volledige huurstop, hoe sympathiek dat ook klinkt. Panden moeten immers onderhouden worden en aan de tijd worden aangepast. Zonder nadere regels echter blijken opkopers van panden de begrippen ‘onderhoud’ en ‘moderniseren’ in te zetten om via een achterdeur de huren fors op te drijven.
Om ‘onderhoud’ ook echt onderhoud te laten zijn is de Milieuschutz ingevoerd. Dat betekent dat in bepaalde populaire wijken in Duitse steden het door de eigenaar van huurwoningen luxer maken van een woning niet is toegestaan. Dat kan de aanbouw van een luxe lift zijn, het plaatsen van een luxe keuken, inbouw van een tweede bad, een extra balkon: stuk voor stuk verbouwingen die de woning op de markt duurder zullen maken en dus in de aangewezen gebieden (wijken) verboden zijn. Het aanbrengen van een bad of centrale verwarming is wel toegestaan: dat mag worden beschouwd als het aanbrengen van een basisvoorziening.

De geliefde ‘Gründerzeitbauten’ aan de Fraenkelufer. ©️

Modernisierungsumlage
Onderhoud mag dus, maar met mate. Maar mag modernisering ook? Zeker, vooral energetische Modernisierung is zelfs zeer gewenst. Hiermee worden aanpassingen aan de woning bedoeld om het energieverbruik terug te dringen. Het isoleren van de buitengevel met het aanbrengen van een ruim 10 cm dik pakket aan isolatiemateriaal is een veel voorkomende vorm.
Daar zijn nogal wat kosten aan verbonden. Een deel van de kosten mag de eigenaar bij de huurder in rekening brengen. Deze energetische Modernisierung bleek een veelbeproefde sluiproute om de huren verder op te drijven. Daarom werd het omslaan (Umlage) van deze aanpassingen beperkt tot 11% van de kosten. Dat betekent dat bij een aanvankelijk maandelijkse huur van €400,00 en een investering in energiemaatregelen van €15.000,00 de maandelijks huur mocht stijgen naar €537,00*.
Per 1 januari is dat omslagpercentage teruggebracht naar 8%. Met dezelfde gegevens als voornoemd komt de maandelijks huur nu op €500,00. Daarmee is de huur toch altijd nog 20% hoger dan voor de sanering. Uiteraard bespaart de huurder op de stookkosten.
Huurdersverenigingen vinden 8% nog veel te hoog en hadden 4% geeist.
Met aanvullende regels wordt het voor de huurder er niet eenvoudiger op om te begrijpen waar hij nu precies op kan rekenen. Zo is nu ook een bovengrens aan de Modernisierungsumlage ingevoerd. De verhuurder mag daarbij de huur niet meer dan €3,00 per vierkante meter woonoppervlak laten stijgen. En als de huur vóór modernisering €7,00 of minder per vierkante meter bedraagt, ligt de bovengrens van verhoging na modernisering op maximaal €2,00 per vierkante meter.

De landelijke politiek, vooral de linkse senaat in Berlijn, doet haar best om de kracht van onmetelijke bedragen aan vrij kapitaal op zoek naar rendement, een poot dwars te zetten. De maatregelen zijn meer dan symboolpolitiek. Maar of ze voldoende effectief zijn, valt nog te bezien.

Lees meer over (on)betaalbaar wonen in Berlijn in online magazine STADTGEIST.

*Berekening: (11% van €15.000,00)/12 maanden.