Wonen in een oud Berlijns ziekenhuis

Hoe 140 particulieren een vervallen ziekenhuis in Kreuzberg tot woonoord ombouwden

De in warme tinten gebouwde voormalige Urban Krankenhaus in het Berlijnse Kreuzberg.

Wonen in een voormalig ziekenhuis. Het klinkt niet spannend, maar als men de in licht bruinen bakstenen naar Parijs voorbeeld gebouwde paviljoens ziet, kan enig begeren niet worden onderdrukt. Dat moeten de 140 particulieren ook gedacht hebben toen het 2,6 ha grote en overwoekerde terrein door het naastgelegen nieuwe Urban Krankenhaus te koop werd aangeboden. Maar liefst 19 gebouwen, met groene tussenruimten, lonkten als een luxe in het populaire Kreuzberg.
Maar hoe (ver-)bouw je met 140 opdrachtgevers?

Het begint klein
Het architektenpaar Graetz, woonachtig in dat deel van Kreuzberg, liet er al snel een oogje op vallen. Niet op het hele terrein, maar op de lijkenhal. Dat leek hen een ideale plek om werken en wonen met elkaar te combineren. Beetje een waagstuk, want de architecten hadden niet genoeg geld voor de aankoop. Ook een goedgekeurd bebouwingsplan ontbrak. Maar het plan ging als een lopend vuurtje door de wijk en zwelde de groep belangstellenden snel aan. Er was haast. Grote investeerders, die reikhalzend de stad afstropen op kooptjesjacht, moesten de pas worden afgesneden. De ambtenaren van het Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg zetten de bestemming zonder veel tegenwerpingen om in een woonbestemming. De initiatiefnemers vonden ook een bank die 50% van de voor aankoop van grond en opstallen benodigde €13,5 miljoen.

Bovenaanzicht van het gehele terrein (foto: Google).

Bijna een maatje te groot
De Baugruppe ‘Am Urban’ (in Nederland ‘CPO’ genoemd) viel op in het Berlijn waar toch veel woningprojecten door Baugruppen worden opgestart en gerealiseerd. Maar 140 opdrachtgevers, meer dan 16.000 m2 grondoppervlak bebouwen en een investeringsvolume van €45 miljoen, dat is ook voor Berlijn een unicum.
Ook in ander opzicht kan deze groep opmerkelijk worden genoemd. Men koesterde sterke maatschappelijke betrokkenheid. Een betrokken architect vertelde Urban Inspiration ‘wij bouwen bewust in het multi-culturele Kreuzberg, het overwegend hippe Prenzlauerberg is niets voor ons.’
Maar de betrokkenheid gaat verder. Met het naastgelegen ziekenhuis besloot men een klein deel van het terrein te bestemmen voor de behandeling van psychiatrische patiënten. Een hek tussen die kliniek en hun woongebied wilde men niet.

Het ruime terrein van het voormalige Urban Krankenhaus in Kreuzberg.

Een groot binnenhof
Het gehele terrein is omheind. Dat was historisch al zo, en men heeft het hek in oude luister hersteld. Toch kan men vrijelijk over het terrein wandelen. Ook de bij de appartementen behorende tuinen zijn niet afgezet.
Een wandeling over het terrein doet wat vreemd aan. Een straatbeeld zonder geparkeerde auto’s maar met spelende en achteloos de ‘straat’ over rennende kinderen. De appartementen ogen van buiten identiek. Maar de opdrachtgevers/kopers zijn binnen helemaal los gegaan op de enorme ruimten die de oude beddenzalen bieden. Wat te denken van een kamerhoogte van 5 meter? Sommigen ontwikkelden maisonnettes anderen etagewoningen.
De kosten bedroegen bij de start tot €2.300,00 per m2 (aankoop + verbouwing), maar sommigen moesten met lede ogen aanzien dat de kosten in de loop van het project konden oplopen tot €3.500,00 per m2. Het verbaast dan ook niet dat een aantal kopers tussentijds moesten afhaken. Zij die bleven, kunnen een waardestijging zonder meer tegemoet zien.

Speelruimte zonder auto’s op het voormalige Urban Krankenhaus in Kreuzberg.

Een ommuurd eiland voor de rijken?
Rondwandelend over het terrein wordt wel duidelijk dat men hier niet van doen heeft met de onderkant van de samenleving. De verdeling van financiën is echter verre van gelijk. Zo hebben enkele kopers hun appartementen reeds gesplitst en verhuurd aan toeristen (zie foto onder). Anderen daarentegen kochten het appartement tegen contant betaling. Een enkeling kocht zelfs 4 appartementen tegelijk, contant.
Echter de sterke maatschappelijk betrokkenheid maakt deze groep van 140 bouwers verre van elitair.  Hun keuze om psychiatrische patiënten vrijelijk tussen hun woningen te laten lopen, op ‘hun’ bankjes in de zon te zitten, getuigt toch van een zekere mate van een open instelling. Het hek mag dan massief zijn, zo was het oorspronkelijk ook, de poorten staan altijd open. En over het terrein struinend zal niemand je van het terrein wegkijken.
De openstelling was ook een wens van het Bezirk. Maar wettelijke mogelijkheden om op private grond de openstelling af te dwingen, heeft men niet. Of ook bij verkoop de toekomstige bewoners zo idealistisch zijn om vreemden in hun tuin te dulden, is dan ook zeer de vraag.

Sommigen hebben uit kostenoverwegingen een deel van hun appartement verhuurd als vakantiewoning.