Waarom Berlijn razendsnel verandert.

Hoe demografische ontwikkelingen Berlijn veranderen.

    Parkje annex speelplaats in Berlin-Friedrichshain.

De wijk Prenzlauerberg is ‘angesagt’, oftewel razend populair. Ofschoon deze wijk zijn eigen verhaal heeft, zijn de ontwikkelingen daar exemplarisch voor veel andere Berlijnse wijken. Nieuwkomers, of dat nu immigranten uit Afrika zijn, clubtoeristen of ‘culturele vluchtelingen’ uit andere delen van Duitsland, ze drukken allemaal hun stempel op hun omgeving.

English version

Waarom Berlijn zo snel verandert
Kenmerkend voor Berlijn is haar snelle veranderingen. Is het niet door historische gebeurtenissen, dan is het wel door de grote demografische dynamiek, binnen de stadsgrenzen en van buiten komend. Wie enkele jaren niet in Berlijn is geweest, kan weer een weekje rondkijken op zoek naar nieuwe plekken, nieuwe gebouwen, veranderde straten. Alle steden veranderen, maar sommigen meer dan anderen. Berlijn zit hoog in het klassement als het gaat om de intensiteit en de snelheid van de veranderingen. Dat gaat niet altijd geleidelijk en soepel.

Er zijn drie belangrijke demografische ontwikkelingen die de stad de laatste jaren hebben veranderd:

  • Forse toename aantal toeristen;
  • Migratie naar Berlijn vanuit andere delen Duitsland en Europa;
  • Grote toestroom vluchtelingen en immigranten.
De populaire markt op de Boxhagener Platz in de wijk Friedrichshain.

Berlijn is buitengewoon geliefd bij toeristen
Voor voormalige burgemeester Klaus Wowereit, die van ‘arm aber sexy’, was het bevorderen van toerisme speerpunt van zijn beleid. Kwam hem ook goed uit, want in een stad waar over alles discussie en strijd is, was dit thema vooralsnog onomstreden. Met 28,7 miljoen overnachtingen verbeterde 2014 het voorafgaande jaar met 6,5%. Het aantal bezoekers steeg in 2014 naar 11,9 miljoen.
Met de groei van het toerisme nam ook het verzet toe. Immers steeds meer woningen werden ingezet als vakantie-appartement en met de komst van Airbnb nam het onttrekken van woningen een explosieve vlucht. Naar eigen zeggen brachten in 2016 maar liefst 600.000 gasten de nacht door op een adres van Airbnb.

Met een nieuwe wet, het ‘Zweckentfremdungsverbot‘, trachtte de Berlijnse senaat in 2014 de rem op het ‘doelvervreemden’ van woningen tegen te gaan. Maar liefts 4.500 vakantie-adressen verdwenen naar aanleiding van deze wet uit het aanbod en werden weer als woningen aangeboden. In totaal zou Berlijn 12.000 en wellicht zelfs 18.000 vakantiewoningen tellen. Niemand die het exacte aantal weet.
Maar de wet tegen de vakantie-appartementen wankelt. De rechter acht de wet in strijd met het grondrecht van de eigenaar om zijn woning naar eigen inzicht in te zetten, dus ook als vakantiewoning, echter alleen dan indien deze al voor het ingaan van de wet per 1 april 2014, als vakantiewoning werd verhuurd.

‘Hallo Britse jongens. In onze portieken pissen en om 05.00 uur aanbellen is niet cool. Wij zien vooruit naar Brexit.’
Een plakaat van boze buurtbewoners.

De gevolgen van het massa-toerisme zijn in een aantal wijken inmiddels goed merkbaar. In de populiare wijken Kreuzberg, Mitte, Friedrichshain en Prenzlauerberg worden kleine eenmanszaakjes in de horeca of kleinhandel, vervangen door ketens die het gedaante aannemen van een ‘hippe tent’, maar mikken op het grote publiek dat de wijk voor een paar dagen bezoekt. Ook de huren stijgen in deze wijken. Een toerist betaalt voor een appartement graag een Berlijnse maandhuur, maar dan per week. Wellicht meer dan in andere steden bezoeken de vaak jonge toeristen niet zozeer de bekende historische monumenten, maar de als cool bekendstaande woonbuurten. Dat zorgt voor veel (nachtelijke) onrust en overlast.

‘Schwaben rot op!’ Een gevleugelde leuze in bepaalde activistische kringen in Berlijn.

Het rijke Duitsland wil wonen in het ‘arme’ Berlijn
Het is hip om in Berlijn te wonen, al is het maar voor enkele jaren. Mensen uit de rijkere delen van Duitsland willen delen in het grote alternatieve cultuuraanbod en in de ervaring met de eenvoud. Toch is dat gevoel betrekkelijk. Men wil wel goed wonen en met de vooralsnog lagere prijzen van vastgoed dan elders in Duitse steden, worden de mooiste lokaties voor deze groep gereserveerd of ‘vrijgemaakt’. Dat laatste betekent dat woningen, soms hele blokken -door veelal buitenlandse investeerders of speculanten- op geliefde lokaties worden opgekocht. Vervolgens worden alle trucs uit de kast gehaald om de zittende huurders te bewegen plaats te maken. Om de beschermende wetten te omzeilen worden de huurders met vertrekpremies tot verhuizen aangezet. Huurders die daar niet op ingaan kunnen rekenen op een breed scala aan intimidaties en bedreigingen.

De relatief lage vastgoedprijzen rond de milleniumwisseling, in combinatie met een zeer geliefde stad, maakte dat de vastgoedmarkt nu langzaam oververhit raakt. De massale opkoop van huurwoningen door investeerders, in Berlijn ‘vastgoedhaaien’ genoemd, leidt tot bovengenoemde schrijnende taferelen. De huren en koopprijzen stijgen. De tijd dat Berlijn als een goedkope woonstad gold, is nu dan ook bijna voorbij. Huurprijzen van €10,00/m2 per maand en hoger zijn al geen uitzondering meer. Waar €5/m2 als wenselijk geldt voor ‚sociale woningbouw’. Koop betekent al snel €3.000/m2, maar het dubbele is ook makkelijk mogelijk. De stad haalt het daarmee nog niet bij de duurdere steden als Hamburg en München, maar Berlijn haalt snel in.
Met een kleine impuls kan in de wijk al de veenbrand van ‚gentrification’ uitgelokt worden. Een herbestemde markthal als foodmarkt, enkele ‚hippe’ bars en cafeetjes en de belangstelling voor de plek neemt snel toe. Omdat veel woningen, ook huurwoningen, in handen zijn van particuliere eigenaren, wordt de prijs al snel opgedreven.

Een wijk als Prenzlauerberg, ooit dé plek voor het ondergrondse clubleven, lijkt nu in sociaal-demografisch opzicht meer op een buitenwijk van München of Hamburg, dan op een typische Berlijnse wijk. Het nachtritme van de vorige clubbezoekers is vervangen door het dagritme van de moeders met kinderen. Daar waar het dag- en nachttritme te dicht bij elkaar komen, woedt soms een verbeten strijd om wie het voor het zeggen heeft in de straat. De tekst ‘Schwaben raus’ wordt regelmatig gesignaleerd. Met ‘Schwaben’ worden veelal de rijke inwoner van Zuid-Duitsland bedoeld.

Tempelhof
Rechts op de foto de faciliteiten voor de opvang van vluchtelingen op Tempelhof.

In 2015 ving Berlijn 70.000 vluchtelingen en immigranten op
Het jaar 2015 staat velen nog bij als het jaar dat Europa een grote toestroom aan vluchtelingen en immigranten te verwerken kreeg. In Duitsland werd gesproken over de ‘Wilkommenskultur’, een open houding naar de instroom van vluchtelingen. Niemand lijkt het totale overzicht te hebben over het chaotische jaar 2015. Maar de schattingen van het aantal opgevangen vluchtelingen in Berlijn in 2015 lopen uiteen van 60.000 tot 90.000. Het werd een onovertroffen krachttoer om de opvang geordend te laten verlopen. Berlijn, hoofdstad van een vreemdelingvijandig verleden, droeg de last gelaten. Talrijke sportverenigingen moesten hun hallen afstaan voor noodopvang. Onbevestigde schattingen spreken inmiddels over 20.000 afgewezen immigranten. Een groot deel daarvan is vooralsnog moeilijk uit te zetten. Het gevolg is dat duizenden afgewezenen zonder faciliteiten door de stad zwerven. Een deel belandt in de (kleine) criminaliteit, maar velen ook in de handel in (soft-)drugs. Vooral rond het Görlitzerpark, Kottbuser Tor en op en rond het RAW-terrein in Friedrichshain geeft dat veel, soms ernstige overlast.

Deze ontwikkeling zorgt ook voor onveilige situaties en gewelddadige incidenten in sommige U-Bahnstations in Kreuzberg en Alexanderplatz. Berlijn is niet meer of minder vijandig tegenover vluchtelingen en immigranten dan andere steden in Duitsland. Wel is het omland van de stad minder vriendelijk voor ‘vreemdelingen’. Mogelijk dat een goed georganiseerde oppositie tegen vreemdelingenhaat in Berlijn het proces van de opvang nog zonder noemenswaardige incidenten heeft laten verlopen.

Toeristen, binnenlandse migratie en immigratie vormen een riskante cocktail
De combinatie van de drie bovenbeschreven ontwikkelingen zet de sociale rust in de stad onder druk. Stijgende huren, verdringing, overlastgevend toerisme en rondzwervende afgewezen asielzoekers zetten druk op de lokale bevolking. Vooral daar waar meerdere ontwikkelingen samenkomen, zoals in zuidelijk Friedrichshain, oostelijk Kreuzberg en het noordelijke puntje van Neukölln (Kreuzkölln), wordt een zware wissel getrokken op de lokale samenleving.

Berlijn is wel wat gewend, ook met eerdere vluchtelingenstromen zoals na de Tweede Wereldoorlog, bij de stichting van de DDR en na de val van de Berlijnse Muur.

‘Wir schaffen das’, stelde bondskanselier Merkel optimistisch in 2015. Berlijn kan veel aan en zal vermoedelijk ook uit deze situatie wel weer het beste weten te maken.

Urban Inspiration verzorgt rondleidingen door Berlijn over actuele sociale en alternatieve stedelijk ontwikkelingen.
Meer info