Van kampvuur naar miljoenenproject

Hoe de HOLZMARKT tijdelijkheid omzet in heel langdurige tijdelijkheid.

Bezoekers genieten van de plek aan de Spree, waar ooit kantoorreuzen zouden verrijzen.

Holzmarkt langs de Berlijnse Spree is een eigenaardig project. Begonnen als de beroemde Berlijnse strandclub ‘Bar 25‘ en daarna het onlangs gesloten ‘Kater Holzig‘. Zij bouwen nu een heel dorp aan de Spree. 
Een blog naar aanleiding van een bezoek aan een avond voor investeerders en een gesprek met mede-initiatiefnemer Christoph Klenzendorf.

Berlijn-Holzmarkt: ontwikkelen met een ander perspectief
Het was een avond in september dat ik was uitgenodigd om een bijeenkomst bij te wonen voor mogelijke belangstellenden om ‘Genosse’ (aandeelhouder in dit geval) van het project Holzmarkt te worden. In een bouwkeet op het beoogde Holzmarktterrein langs de Spree kwamen zo’n 15 personen luisteren naar de initiatiefnemers. Mensen met ervaring in het anders omgaan met de ruimte. Hun zeer succesvolle BAR25 moest in 2009 sluiten omdat de eigenaar van het terrein, een vuilverwerkingsbedrijf, het terrein wilde gaan bebouwen. De dames en heren van BAR25 sprongen over de Spree en begonnen daar hun nog succesvollere KATER HOLZIG. Een moeilijk vindbaar en dito bereikbaar afbraakpand vol graffiti werd de plaats voor 48 uur durende feesten, filmfestivals, toneelvoorstellingen, bedrijfsbijeenkomsten en een van de duurste restaurants van Kreuzberg.

De crisis kwam langs de Spree
Twee jaar nadat zij hun BAR25 moesten afbreken, om ruim baan te maken voor glas en beton, lag het achtergelaten strandje aan de Spree er nog steeds leeg bij. Er kwam geen kantoor meer. En met geld op zak, togen de mensen van KATER HOLZIG naar de eigenaar van de grond om het te kunnen terugkopen. En zo geschiedde.
De stad Berlijn heeft met haar toestemming hiervoor definitief afgezien van haar megalomane plannen om alle Spree-oevers met kantoren van mediabedrijven vol te bouwen. De stad lijkt zich nu te realiseren dat het imago ‘Arm aber sexy’, voor het eerste deel (arm) aan haar eigen wanbeleid te wijten is, maar het tweede deel (sexy) toch echt te danken is aan die onbezoldigde types op die lege plekken.
Met de hulp van een Zwitsers pensioenfonds werd de grond aangekocht. Het Genossenschaft Holzmarkt draagt daardoor niet het risico van deze aankoop, zij krijgen het terrein voor 75 jaar in erfpacht. De verzekeraar heeft sympathie voor het project, maar is niet financieel afhankelijk van het mogelijke succes. Immers de grond is een belegging, het avontuur erop is een zaak van het Genossenschaft. KATER HOLZIG had een terrein van 6.000 m². De HOLZMARKT beslaat maar liefst 18.000 m².

Onze blogs volgen via RSS? Volg deze link of kies onderaan deze site de onderwerpen. (Wat is RSS?)

Mooie plannen
Het project loopt nu een jaar. En de eerste bouwresultaten zijn al te zien. Er komt een club, stadslandbouw, een ‘kita’ (kinderopvang), een gasthuis (lees hotel), 13 geluidsstudio’s met Native Instruments en 80 kleine ‘Gewerberaume’ (studio’s voor kleine creatieve bedrijven en kunstenaars) van max. 60 m². Het ‘Gasthaus’ wordt door derden gerealiseerd.
Alle benodigde vergunningen zijn over een maand rond. De burgemeester (pas een wisseling van de wacht geweest) Frau Herman, is helemaal weg van het project en steunt hen waar ze kan. ‘De ambtenaren hebben het moeilijk’, stelde een van de oprichters. ‘Ze moeten dealen met de regels. Ambtenaren denken zelfs mee en doen voorstellen hoe het kan werken.’
Het Genossenschaft bepaalt wat er op het terrein aan functies en dus bebouwing komt. Deze worden verhuurd aan derden die dat volgens dat concept willen invullen. Deze huurders moeten hun eigen activiteit rendabel maken. Het Genossenschaft ondersteunt alleen in raad en daad, niet met geld.

Participanten leggen €25.000 in
Je kunt je als Genosse inkopen tegen minimaal €25.000,-. Dat is natuurlijk een hoop geld. Maar ook een groep kan als een rechtspersoon het bedrag bijeenbrengen. Dus dan deel je het meer personen. Ongeacht het aantal ‘aandelen’ of ingelegd bedrag krijgt iedere investeerder 1 stem. Dus als je met 10 personen €25.000,- inlegt, krijg je toch maar 1 stem. Ook als je €100.000,- inlegt, heb je maar 1 stem. Deze combi-constructie is gekozen om enerzijds niet te veel kleine investeerders een stem te geven en anderzijds grotere investeerders niet te veel invloed. Een investeerder mag geen door hem geleend geld inbrengen.
Er wordt conservatief gerekend. Gebouwen worden afgeschreven over 50 jaar. Dus er wordt niet zoals gebruikelijk gerekend met waardestijging.
De opzegtermijn is als Genosse is 4 jaar. Of je moet je aandeel op iemand anders overdragen. Dit is gedaan om personen met veel aandelen niet de macht van chantage te geven. Totaal vergt het project een investering van €14 miljoen.

De organisatie van het project
Er komt een gebiedsmanagement die over gebiedsbrede onderwerpen gaat. In dit bureau wordt het dagelijks functioneren van ‘het dorp’ bewaakt en bijgestuurd. Daarbij valt te denken aan alle activiteiten en evenementen die in het gebied worden georganiseerd.
Voor alle zaken rond bouw en infrastructuur komt er een projectbureau met 15 mensen. Op een vraag van de aanwezigen wordt geruststellend geantwoord dat alle gebouwen worden verzekerd.
Het gebied is in vier afzonderlijke economische delen opgesplitst om risico’s te spreiden. Er wordt pas gebouwd als de gelden beschikbaar zijn. De belangrijkste delen zijn over 2 jaar klaar. Het Gasthaus start over 2 jaar, het totaal moet over 4 jaar af zijn. Maar het gebied zal natuurlijk nooit af zijn. De bouwwerken gaan decennia mee, maar de functies erin mogelijk maar 10 jaar.

Geen plannen, wel ideeën
De initiatiefnemers hebben zoals ze zelf zeggen ‘geen plannen, wel ideeën’. Christoph Klenzendorf, een van hen, gaf na afloop aan mij aan zijn ideaal hier te kunnen realiseren. ‘Wij willen dit soort plekken behouden. Berlijn ontleent haar huidige populariteit er aan, dat wordt wel eens vergeten. We willen de Spree-oever openbaar houden, ook door een doorgaand wandelpad er langs. Dit heeft Berlijn nodig, daarom komen zo velen hier naar toe. Dit moet in alle steden mogelijk zijn, vindt je niet?’
Ik ben het daar roerend mee eens en wens hem en zijn Genossen veel succes en hoop ze een keer in ons Arnhemse project Coehoorn Centraal te mogen begroeten.

Meer lezen over het concept.