Tussen tijdelijk en permanent (8, slot)

Een blogserie over de tijdelijkheid van permanentie in stadsontwikkeling.

We leven in een tussentijd, zo wordt gesteld. Maar waarom zouden we nu in een ‘tussentijd’ leven? Wat was ervóór en vooral, wat komt erna? Een blog over de tijdelijkheid van permanentie in stadsontwikkeling.

Onder de laatste blog uit deze serie:

  • Berlijn als bakermat van permanente tijdelijkheid.
  • Waar liggen kansen of noodzaak voor tijdelijke ontwikkelingen?
  • Wie zijn die ruimte-pioniers?
  • Waar ligt de speelruimte voor ruimte-pioniers?
  • Wie zijn er bij tijdelijk gebruik betrokken?
  • Welke plekken zijn geliefd voor tijdelijk gebruik?
  • Hoe eigenen ruimte-pioniers zich ruimte toe?
  • Welke hindernissen moet een ruimte-pionier nemen?

In deze blog: Welke hindernissen moet een ruimte-pionier nemen?

Lees ook de eerder gepubliceerde blogs.

Geschikt, maar niet gelukt
In veel gevallen komt het niet tot een tijdelijke ingebruikname van een bepaalde plek of gebouw. Dat hoeft dan niet aan de potentie van het gebied te liggen of aan de belangstelling voor het tijdelijk gebruik. De oorzaken blijken veelal bij de eigenaar of de plek zelf te liggen.
De eigenaar is er veel aan gelegen om na (tijdelijk) gebruik van zijn terrein of pand een minstens zo rendabele invulling te vinden. Liefst nog rendabeler dan de voorgaande. Daarbij kan hij proberen om op het terrein een bouwrecht te vestigen of een sloopvergunning te verkrijgen als het om een pand gaat. Het terrein wordt daardoor meer waard, waardoor zich nieuwe kopers kunnen aandienen.

Waardevermeerdering zonder activiteiten
Als het bestemmingsplan een brede (her-)bestemming toestaat, neemt de waarde van het terrein al snel toe. Ongeacht of er daadwerkelijk van deze mogelijkheid gebruik wordt gemaakt. De gemeente heeft dus met het vaststellen van het bestemmingsplan direct invloed op de waarde van de grond, en dus de kans dat zich tijdelijke initiatieven zullen aandienen. Uiteraard, als een gemeente voor een groot aantal plekken in de stad een brede bestemming vastlegt, kan het overaanbod de grondprijs weer drukken.
Veel eigenaren van grond of vastgoed vrezen dat bij tijdelijk alternatief gebruik de waarde van het bezit terugloopt. Immers de directe beschikbaarheid, als zich een goed betalende koper/huurder aanmeldt, mag dan in een overeenkomst met de ruimte-pioniers zijn vastgelegd, harde garanties dat zij zonder slag of stoot het terrein of pand zullen verlaten ontbreken. Papier is immers geduldig.

Tussengebruik en geld
In Berlijn waar tussengebruik al wat langer ‘traditie’ is, proberen ruimte-pioniers hun idealen ook rekenkundig aantrekkelijk te maken. Een mooi voorbeeld is ‘Holzmarkt‘, de opvolgers van ‘Bar25’ en ‘Kater Holzig’. Inmiddels hebben zij de start gemaakt met een project dat -als alles doorgaat- €14 miljoen zal kosten. Geld, zelf bijeengebracht in een degelijke financiële constructie. De grond is voor 75 jaar ter beschikking gesteld door een Zwitserse pensioenverzekeraar die het voor dit doel heeft gekocht. De ruimte-pioniers nemen vervolgens de grond weer in erfpacht van de verzekeraar. De vraag is of in dit geval een gebruik van 75 jaar nog tijdelijk mag heten. Eigenlijk laat Holzmarkt zien dat we in een nieuwe fase komen: tussen tijdelijk en permanent.

Tussengebruik en regels
Wat in veel Europese landen knelt zijn echter de regels. Tijdelijke initiatieven moeten aan dezelfde regels, en dat zijn er veel, voldoen als permanente. Denk aan horeca en andere vestigingsregels. En daarmee moet een tijdelijk initiatief net zoveel geld meebrengen als een permanent project. Alleen de terugverdientijd is zo kort, dat dat dus onmogelijk is. In een tijd waarin de grens tussen tijdelijk en permanent in ruimtelijk gebruik vervaagt, is het de vraag of geen andere wettelijke modellen denkbaar zijn. Daarbij moet het belangrijke rechtsprincipe ‘rechtsgelijkheid’ op andere wijze worden ingevuld. Misschien zijn ingroeimodellen mogelijk waarbij de ‘compliance’ (het voldoen aan de regels) stapsgewijs met de tijd toeneemt. Dat moet dan gelden voor alle initiatieven. Misschien dat het voorbeeld Eindhoven (Strijp-S) een stap in de goede richting is.

En hoe verder?
Dat is in 8 blogs allemaal mooi geconstateerd. Maar hoe gaan we verder om de factor tijd minder belangrijk te maken voor hoe we omgaan met ruimte? En dat is om veel redenen nodig. Immers, een andere vorm van omgang met ruimte in het publieke domein, in particulier of in publiek bezit, levert veel op. Niet goed te berekenen met onze huidige rekenmodellen. Modellen die ook maar een keer zijn bedacht op basis van een set van normen en aannamen. Het kritiekloos gebruik van deze modellen lijkt ze onaantastbaar te maken. Maar zijn ze dat ook?
In de volle breedte zullen we naar het ruimtelijk gebruik in onze dorpen en steden moeten kijken. Want een stad is meer dan een optelsom van winkels, kantoren, huizen en infrastructuur. Tussen het steen wordt de stad vorm gegeven door haar inwoners, haar gebruikers. Als de stad beter functioneert door anders met de factor tijd om te gaan bij ruimtelijke ontwikkeling, zullen we onze huidige werk- en zienswijzen in stedelijke ontwikkeling moeten herzien.