Tussen tijdelijk en permanent (6)

EEN BLOGSERIE OVER DE TIJDELIJKHEID VAN PERMANENTIE IN STADSONTWIKKELING.

De markante betonnen gebouwen van ExRotaprint in Berlijn.

We leven in een tussentijd, zo wordt gesteld. Maar waarom zouden we nu in een ‘tussentijd’ leven? Wat was ervóór en vooral, wat komt erna? Een blog over de tijdelijkheid van permanentie in stadsontwikkeling.

In de komende zondagen publiceren wij een blog over de volgende onderwerpen:

  • Berlijn als bakermat van permanente tijdelijkheid.
  • Waar liggen kansen of noodzaak voor tijdelijke ontwikkelingen?
  • Wie zijn die ruimte-pioniers?
  • Waar ligt de speelruimte voor ruimte-pioniers?
  • Wie zijn er bij tijdelijk gebruik betrokken?
  • Welke plekken zijn geliefd voor tijdelijk gebruik?
  • Hoe eigenen ruimte-pioniers zich ruimte toe?
  • Welke hindernissen moet een ruimte-pionier nemen?

In deze blog: Welke plekken zijn geliefd voor tijdelijk gebruik?

Lees ook de eerder gepubliceerde blogs.

Waar vinden pioniers de lege plekken?
Ruimte-pioniers hebben vooral oog voor voormalige industrieterreinen, gaten in de vaste bebouwing, opgegeven infrastructuur, transitiegebieden, lege kantoorpanden en verlaten woningen. Deze ruimten vallen vrij doordat de stad zich voortdurend, in wisselend tempo, transformeert en aanpast aan de eisen van een bepaalde tijd. In een land als Nederland, met een hoge regeldichtheid en bevolkingsdichtheid, gaan deze transitiebewegingen minder vloeiend dan in veel landen om ons heen.
Verwaarlozing van een pand is het eerste signaal van een verminderde functionele waarde voor de eigenaar of gebruiker en kan de start zijn van een transitie op kleine schaal. Het pand verslonst en wordt op enig moment verlaten. De huur- of koopprijs is inmiddels aangepast aan de staat van onderhoud van het pand. Nieuwe toetreders nemen hun kans. Ze huren of kopen het pand tegen een relatief lage prijs en hebben de financiële ruimte om het pand langzaam op te knappen. Het gaat hierbij om twee typen toetreders: jongeren op de woningmarkt en startende ondernemers, vaak ZZP-ers.

Functieverval en toetreding starters
Dit ‘natuurlijke’ proces van functieverlies, verwaarlozing, waardevermindering en inpassing van het object in een lager marktsegment is geen Nederlands fenomeen. Verval wordt kosten wat het kost tegengegaan. De overheid, maar ook de meeste woningbouwverenigingen voelen daarin hun verantwoordelijkheid. Gevolg is dat panden, behoudens marktfluctuaties, hun waarde op grond van hun staat van onderhoud behouden. Toetreders, op de woningmarkt of voor werkruimte, krijgen geen kans zonder flink wat geld mee te brengen. Het Nederlandse bankwezen wordt wel buitenproportioneel groot genoemd voor de omvang van de Nederlandse economie. Mede oorzaak hiervan is dat Nederland, voor vastgoed, wonen en werken, een sterke leencultuur heeft. Een starter moet in ons land altijd langs de bank. Als de bank ‘nee’ zegt, maakt de starter geen schijn van kans. Vooral in deze tijd een fors probleem. Geld loste onze weerzin tegen verval dus op.

Wat maakt een plek aantrekkelijk of geschikt?
Opvallend is dat de factoren die de attractiviteit van een terrein bepalen, voor tijdelijk en kapitaal-extensief gebruik vrijwel gelijk zijn aan voor een meer permanente en kapitaal-intensieve ontwikkeling. Tijdelijk en permanent liggen dus ook op dit punt minder ver uit elkaar dan vaak gedacht. Een terrein wordt aantrekkelijker voor tijdelijk gebruik indien deze beschikbaar is kort na haar functieverlies. Logisch. De beschikbare objecten en voorzieningen zijn nog in redelijke staat en de investeringen van de pioniers, die toch al weinig geld hebben, kunnen beperkt blijven.
Een centrale ligging maakt dat er potentieel publiek in de omgeving is, die voor een deel voor een sluitende exploitatie van het initiatief moet zorgen. Een alternatief voor een goede ligging kan zijn goede verbindingen met drukke plekken, bijvoorbeeld met het openbaar vervoer of fiets. Meer excentrisch gelegen locaties kunnen vaak niet zonder steun van bedrijfsleven of overheid tot tijdelijk gebruik worden gebracht. Groepen die het toch willen, zoeken aansluiting bij sociale netwerken elders in de stad. Op deze wijze kunnen toch grotere groepen naar de plek worden gelokt. Door de sterke opkomst van sociale media, kan ook belangstelling voor initiatieven op afstand van veel publiek, worden gewekt.

Groot is niet altijd gunstig
Ruimte is relatief. Groter is lang niet altijd beter voor tijdelijk gebruik. Immers hoe programmeer je een grote, lege vlakte? Voordeel van groot is veelal de afstand tot de bebouwing. De geluidsbelasting op de verderaf gelegen buurten is dan ook geringe, wat de mogelijkheden voor culturele manifestaties vergroot en daarmee de kans op redelijke inkomsten. Uitgerekend bij tijdelijke gebruik speelt het dilemma dat hoe succesvoller het initiatief is, hoe sneller het terrein of pand in waarde stijgt en de druk om ‘gewoon’ kapitaalsintensief te gaan bouwen toeneemt. De reeks van tussenactiviteiten langs de Spree heeft het gebied inmiddels weer tot hotspot voor investeerders gemaakt waarmee de tijdelijke initiatieven weer het veld moeten ruimen. Daarmee worden deze projecten tot ‘pauzenummers’ in de ‘echte’ economie. Een economie gebaseerd om één dimensie: dat wat in geld meetbaar is. En daarmee worden de anderen waarden van dit soort initiatieven over het hoofd gezien.