Organisch ontwikkelen vergt veel geduld

Kun je organisch ontwikkelen op grond van een ander?

Afbeelding: De Berlijnse Holzmarkt slaagde erin een belegger te vinden.

Het lijkt in tegenspraak projectontwikkeling en organisch ontwikkelen. En dat is het ook. Tenzij de beide werelden van elkaar zouden willen leren. Dan kunnen de ‘eisen van de markt’ en de wensen van burgerontwikkelaars bij elkaar komen. Maar willen we wel leren of blijft ieder zijn ‘ding’ doen?
Een poging om een mentale en praktische brug te slaan tussen de ‘snelle jongens’ en ‘de organisten’.

Organisch ontwikkelen kan nog, maar het gaat nog steeds om de knikkers
Blogs zijn er over volgeschreven, over de vraag of nu met ‘de opleving van de woningmarkt’ het afgelopen is met organisch ontwikkelen, placemaking en ander ‘alternatief gedoe’ in gebiedsontwikkeling.
Zo stelt Lenny Vulperhorst, organisatie-adviseur, auteur (o.a. over de bouwfraude) en een ingewijde in de vastgoedwereld op NUL20. “Je kunt verschillende businessmodellen naast elkaar hanteren.”
Grofweg zijn er vier benaderingen. De arrogante ambtenaren en ontwikkelaars die beweren dat de consument nu al aan zijn trekken komt, dat is één. Dan de solids en dergelijke, waarbij je burgers een ruimte in een bestaand gebouw laat kiezen en inrichten. Als derde de projecten die met klantenpanels beginnen, maar onveranderlijk worden overgenomen door professionals. En tot slot: het ontwikkelen van onderop. Die eerste benadering bestond al langer, die andere drie zijn de laatste jaren sterk in ontwikkeling.”
Het Sociaal Cultureel Planbureau stelt op Ruimtevolk: “De inrichting van de omgeving is echter geen pretpong, zegt het SCP. Het gaat er wel degelijk om de knikkers, met winnaars en verliezers, uitzonderlijke gevallen van schitterende win-winsituaties daargelaten.”

Wie blijft geloven in zijn gelijk zal veel geduld moeten hebben
Zoals het met alle heikele thema’s gaat, ontstaat een polarisatie van meningen. Zo ben je vóór of tegen organische ontwikkelen. En ben je vóór, dan lust je geen projectontwikkelaars, of het moet rauw zijn. Als je ‘gewoon’ een project wil ontwikkelen, heb je een broertje dood aan al die betweterige burgers, die altijd minder grijs en meer groen willen.
Heel wat projecten lopen daardoor uit op een loopgraven-oorlog. De stellingen zijn betrokken en af en toe wordt vanuit een schuttersputje een handgranaat naar de tegenpartij gegooid. Soms lijken er ook geen andere opties: een hard core ontwikkelaar die snel geld wil verdienen, en ook zo veel mogelijk, zal niet snel tot een vergelijk kunnen komen met protesterende omwonenden en andere oppositionele belangstellenden, vaak burgerinitiatieven of natuurorganisaties. In plaats van handgranaten worden flyers uitgeworpen, websites volgeschreven, maar soms wordt zwaarder geschut in stelling gebracht: een juridische procedure of een referendum of andere vorm van burgerraadpleging.
In Berlijnse verhoudingen draait een dergelijke patstelling wel eens op iets uit dat meer weg heeft van een burgeroorlog dan een strijd om het eigen gelijk alleen.

holzmarkt-leeg
Een belegger die de grond koopt en verpacht aan organische ontwikkelaars in Berlijn.

Grond in eigendom en toch ‘collectief bezit’
In de Nederlandse verhoudingen is geweld in relatie tot gebiedsontwikkeling of het doorontwikkelen van een bezet pand, al sinds de tachtiger jaren niet echt meer voorgekomen.
Maar om nu te zeggen dat er geleerd is van en door beide werelden gaat ook te ver. Er worden weliswaar geen koelkasten meer van gebouwen gegooid op toegesnelde ME, ook worden geen terreinen meer bezet, maar van een verstandelijke toenadering is ook geen sprake.
Toch is er veel meer mogelijk als ontwikkeling kon plaatsvinden met ‘het hoofd in de wolken, maar met beide benen op de grond’.
Zo zouden burgerinitiatiefnemers zich vooraf moeten verdiepen in het pand of gebied. In Nederland, maar ook in het als ‘organisch paradijs’ bewierookte Berlijn, heeft bijna elk pand, elke meter grond een eigenaar. In de huidige situatie wordt het eigendom soms iets te absoluut beschouwd: wie betaalt bepaalt. Deze moraal van de koude grond, doet geen recht aan het principe dat grond in de basis een collectief ‘bezit’ is, dat door koop in eigendom kan worden genomen. Het begrip ‘collectief bezit’ is vooral daar aan de orde waar de ligging van de grond, de kwaliteit van het gebied of haar historisch gebruik onderdeel is geworden van het collectief bewustzijn van de gemeenschap. Een ontwikkelaar, belegger of speculant die dergelijke grond koopt, zal ervaren dat eigendom niet onder alle omstandigheden absoluut en onvoorwaardelijk hoeft zijn, koopakte of niet.

Bijzondere plekjes op Stadsblokken in Arnhem.

Met het hoofd in de wolken, met de beide benen op de grond
Ontwikkelen zou een ‘derde weg’ vorm moeten krijgen. Een middenweg tussen ‘leuke dingen’ met een gebied doen en ‘zakken vullen met vierkante meters’.
Met het hoofd in de wolken kan betekenen:

  • Alle fantasie gebruiken om vanuit de kenmerken van het gebied, haar ingesleten gebruik, haar historie tot hernieuwd gebruik te komen;
  • Niet vanaf de start de plannen tot op de Euro uitrekenen op de haalbaarheid;
  • Experimenten inzetten om mogelijkheden te testen;
  • Vrije niet ‘deskundige’ denkers (fantasten) te vragen om mee te denken.

Met de beide benen op de grond betekent:

  • Dat de wijze van financiering van de grond/pand en zijn doelstellingen mede bepalen hoe kan worden ontwikkeld. Een belegger stelt andere eisen dan een klassieke projectontwikkelaar of een bank;
  • Zoek voor aanvullende financiering contact met de juiste financiers, banken horen daar meestal niet bij; wel collectieve financiering, particulier gefortuneerden, pensioenfonds ed.;
  • Ontwikkel naast de inhoudelijke plannen stap voor stap ook het terugverdienmodel van de investeerders en financiers, daar ontbreekt vaak veel fantasie (‘lang geld’, uitgesteld rendement);
  • Ontwikkel samen met de eigenaar verschillende opties, waarin verschillende gebruiksopties worden doorgerekend op hun financiële haalbaarheid.

Realisme en fantasie
Bij veel omstreden panden of plekken ontbreekt het aan realisme of aan fantasie of aan beide. Er zijn meestal meerdere fantasievolle opties die ook financieel geen verliezers oplevert.
Als vooraf de belegger of ontwikkelaar zijn (financiële) kaarten op tafel legt, kunnen belanghebbenden zoals omwonenden in een serie begeleide bijeenkomst hun ideeën op tafel leggen die door deskundigen in ontwerpplannen worden omgezet, waarna de rekenmeesters aan de slag kunnen.
Gewoon de tegenstellingen in stand houden, de realiteit naar de eigen achterban framen, kan natuurlijk ook. Het proces is dan wel minder creatief, conflictrijker en biedt helaas meer ruimte voor juristen en politieke spelletjes. De uitkomst is meestal volgens het principe: the winner takes it all. En dat levert altijd slechte verliezers op.

Lees ook: Holzmarkt: Van kampvuur naar miljoenenproject