Openlijke strijd Bausenator Berlijn en afdeling ‘vastgoed’

Hoe Berlijn terugkomt op de massale verkoop van haar tafelzilver

Veel sociale woningen zijn destijds aan de markt verkocht. Met veelal ingrijpende sociale gevolgen.

Die had de Berlijnse Bausenator Katrin Lompscher (stadontwikkeling) niet zien aankomen. Op een openbare bijeenkomst werd zij onlangs door haar ‘afdeling vastgoed en grondzaken’ (Liegenschaftsfonds/BIM) openlijk tegengesproken. Lompscher (Die Linke) wil weer grond in gemeentelijk eigendom nemen en meer in erfpacht uitgeven, het Liegenschaftsfonds wil doorgaan met de uitverkoop. Een strijd om de macht wie vorm geeft aan de stad.

Vrouw in een mannenwereld
Als vrouw in de typische mannenwereld van de grote woorden en de succesdeals, was Kartin Lompscher wel wat gewend. Katrin is van linkse huize, van heel linkse huize zullen sommigen zeggen. Nu lid van ‘Die Linke’, was zij ook lid toen deze partij nog ‘SED’ heette, de weinig democratische en enige partij in de toenmalige DDR. Opgegroeid in de DDR heeft zij weinig op met het in het westen geldende neo-liberale denken waarbij veel overheidsbezittingen verkocht en -taken aan de markt worden overgelaten.
Nu als ‘Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen’ ziet zij het resultaat van jarenlange verkoop van gemeentelijke grond en vastgoed, een beleid dat onder de ‘SPD’ (vergelijkbaar met onze PvdA) krachtig werd uitgevoerd. Reden was de torenhoge miljardenschulden van de stad, door een reeks van oorzaken ontstaan en het neo-liberale klimaat. Complete aan de stad gelieerde woningbouwverenigingen gingen over de toonbank en daarmee de daar woonachtige kwetsbare bewoners, die aan de tucht van de vastgoedmarkt werden overgelaten. Met een geheel linkse senaat aan het roer, wil zij een rem zetten op de woningspeculatie.

Met grond en vastgoed maak je stadsbeleid
Berlijn stond niet alleen als het ging om de grootschalige verkoop van grond en vastgoed. Vrijwel alle steden in Europa zetten in op eigendomsoverdracht van publieke naar privaat. De inkomsten konden weer voor ander beleid worden ingezet. Maar de opbrengsten van de verkoop van het tafelzilver kun je maar een keer uitgeven. Weg is weg, op is op. Nu het wonen in de steden in populariteit stijgt, ontstaan onvoorziene problemen. Te weinig woonruimte waar effectief de huren kunnen worden gestuurd. Te weinig grond om de noodzakelijke nieuwe scholen en kinderdagverblijven te vestigen. Ook ontbreekt het de steden aan voldoende grond in publieke hand om nog op enige betekenisvolle schaal stedelijke visies te realiseren. De stad is inmiddels opgeknipt is ontelbare lapjes grond in private eigendom. Dat breekt nu op. Een stad als Berlijn weet niet meer hoe het hier mee om moet gaan.

Woningen aan de Kottbuser Tor in het sociaal-culturele hart van Kreuzberg36 weer door de stad teruggekocht

Niets lijkt de prijsexplosie te kunnen stoppen
De relatief lage prijzen rond de milleniumwisseling, in combinatie met een zeer geliefde stad, maakte dat de vastgoedmarkt langzaam oververhit raakte. De massale opkoop van huurwoningen door investeerders of in Berlijn ‘vastgoedhaaien’ genoemd, leidt tot schrijnende taferelen. De huren en koopprijzen stijgen. De tijd dat Berlijn als een goedkope woonstad gold, is nu dan ook bijna voorbij. Huurprijzen van €10,00/m2 per maand en hoger zijn al geen uitzondering meer. Waar €5/m2 als wenselijk geldt voor ‚sociale woningbouw’. Koop betekent al snel €3.000/m2, maar het dubbele is ook makkelijk mogelijk. De stad haalt het daarmee nog niet met de duurdere steden als Hamburg en München, maar Berlijn haalt snel in.
Met een kleine impuls kan in de wijk al de veenbrand van ‚gentrification’ uitgelokt worden.

Meer over stadsontwikkeling in Berlijn in ons STADSBERICHT BERLIJN.
Hier verkrijgbaar.

Een herbestemde markthal als foodmarkt, enkele ‚hippe’ bars en cafeetjes en de belangstelling voor de plek neemt snel toe. Omdat veel woningen, ook huurwoningen, in handen zijn van particuliere eigenaren, wordt de prijs al snel opgedreven. Maatregelen als de Mietspiegel en Mitpreisbremse (ingang 1 juni 2015) ten spijt, worden veel oorspronkelijke bewoners gedwongen, na een huurverhoging van vele tientallen procenten, hun boeltje te pakken en naar minder geliefde wijken te verhuizen. Met diverse trucjes ontsnappen de nieuwe eigenaren aan de regulerende wetgeving. Probleem is dat het huurwoningenbestand van woningcorporaties amper 300.000 woningen omvat, van de in totaal 1,63 miljoen aan huurwoningen.

Van privaat weer naar publiek
Bij de verkoop van grond en vastgoed zagen steden over het hoofd dat het zonder eigen bezit, de stad in haar stedelijke ontwikkeling moeilijk te sturen is. Om private partijen aan te zetten heb je wetten nodig, en toezicht. Naleven gaat meestal niet van harte. De markt streeft naar maximale vrijheid en opbrengsten. Een stad met eigen grond of vastgoed kan eenvoudiger zelf bepalen wat in een bepaalde periode het meest nodig is.
Met het aankopen van strategisch gelegen panden in opkomende buurten probeert Berlijn het massaal aankopen van hele blokken te pareren. Met maatregelen die in bepaalde gebieden verbieden om woningen van meer luxe te voorzien (een tweede bad of een lift), wil zij prijsopdrijving door het luxer maken van woningen voorkomen. De stad koopt zelfs weer eerder aan de markt verkochte blokken sociale woningen op, zoals aan de Kottbuser Tor in Kreuzberg, of zelfs complete woningbouworganisaties neemt zij weer in publieke hand. Terreinen die nog worden verkocht, gaan soms niet meer naar de hoogste bieder, maar naar het beste concept.
Lompscher moet nog wel een robbertje vechten met de oppermachtige Liegenschaftsfonds/BIM, die haar dagtaak het is om het publieke tafelzilver aan de hoogste bieder te verkopen. De senator zal haar ambtenaren duidelijk moeten maken wie de baas is, wie de afwegingen maakt en wie beleid uitvoert.
Dat robbertje vechten moet in Nederlandse steden nog beginnen, ook daar wanen zich gemeentelijke vastgoedafdelingen onaantastbaar. Een nederig lesje in politieke besluitvorming, waarbij de gemeenteraad bepaalt, en niet de ambtenaren en de haar zo gretig bediende markt, is ook in Nederlandse gemeenten hard nodig.