De Hallen: 20 jaar herontwikkelen met vallen en opstaan

Broadway aan de Kinkerstraat.

De Foodhallen van De Hallen in Amsterdam.

Het is niet voor te stellen, maar om van een vervallen tramremise te komen tot een levendige plek voor film, mode, food, ambachten en publieke voorzieningen, heeft 20 slepende jaren gekost. In de twee decennia dat vele partijen werkten aan een andere toekomst van een bijzonder ‘industrieel’ complex, gaan alle fasen schuil die de stadsontwikkeling en herbestemming hebben meegemaakt. Een relaas van wisselende vergezichten, uit- en instappende partijen, de strijd om het geld en de macht, de relaties met de buurt, overheden, projectontwikkelaars en banken: De Hallen Amsterdam.

Van tramremise naar De Hallen
Al in 1991 duiken de eerste plannen op voor het herbestemmen van de remise die het Gemeentelijk Vervoersbedrijf (GVB) toen bijna zou verlaten. Het plan belandt in de lade om er pas in 1994 pas weer uit te komen. Er circuleren dan al berichten dat het complex gesloopt gaat worden.
Het zou een ingewikkeld project worden, in alle opzichten, niet in de laatste plaats financieel. De gemeente wil door een gecombineerde aanpak van herbestemming van de remise, de nieuwbouw van het stadsdeelkantoor voor Amsterdam-Oud West en grootschalige woningbouw in het naastgelegen terrein een financiële cocktail samen te stellen. De door de gemeente ingeschakelde projectontwikkelaar BPF Bouwinvest (voorheen Sociaal Fonds Bouwnijverheid) deelt de visie van haar opdrachtgever niet. Terwijl de gemeente meer buurtgerelateerde programma-onderdelen in De Hallen wenst, wil BPF Bouwinvest een commerciëler programma. De eerste scheiding der geesten is in een feit. In 2004 haakt BPF Bouwinvest dan ook af.

Broadway aan de Kinkerstraat
Bij het afscheidnemen van BPF Bouwinvest komt media-ondernemer Harry de Winter in beeld. Hij lijkt de ideale man die op het juiste moment komt: iemand met geld, relaties en opmerkelijke plannen. Hij wil van De Hallen het derde uitgaanscentrum van Amsterdam maken: wil 2 theaters, een bioscoop met 8 zalen, een concertzaal en een nachtclub. Woningstichting Rochdale komt met een plan voor maar liefst 334 woningen die deels in hoogbouw zal worden gerealiseerd.
De wijkbewoners zien de plannen van De Winter, die daarvoor het bedrijf ‘LETZ, Leuk En Toch Zinnig’ heeft opgericht, niet zitten. Men vreest de hordes uitgaanspubliek die elke nacht tot 03.00 uur door de wijk zwalkt op zoek naar zijn dubbel geparkeerde auto. Oud-wethouder Roel Walraven en voorzitter van het bewonersplatform Oud-West, stelde het zo: ‘Eerst had de gemeente overeenstemming met de bewoners, maar geen geld, nu heeft zij geld (van De Winter) maar geen draagvlak onder de bewoners.’ De Winters’ LETZ sterft in 2006 een stille dood. Dat Amsterdam besluit in Amsterdam Zuid-Oost een mega-muziektheater te realiseren, haalt definitief een streep door de grootse amusementsplannen in de Kinkerbuurt.

Stadsdeelkantoor verdwijnt weer uit de plannen
Het koppelen van de herbestemming van De Hallen, het realiseren van honderden woningen en de bouw van een nieuw stadsdeelkantoor, veroorzaakt een ondoorzichtige financiële brei, waarbij niet meer duidelijk welk financieel gat met welke opbrengsten moet worden gedicht. Een ‘kantoor voor gemeente-ambtenaren’ van ruim €28 miljoen (later oplopend tot €35 miljoen), is knap prijzig, zeker als de kleine deelraden op het punt staan met andere te worden samengevoegd. Daar kwam nog bij dat het bestaande kantoor aan de Kwakerstraat toen amper 20 jaar oud was en zou worden gesloopt.
Maar voor de in 2008 aantredende stadsdeelraadvoorzitter Bouwe Olij was dit een onzinnig plan. Na 6 weken rekenen kwam de conclusie: de bouw van een nieuw stadsdeelkantoor wordt een financieel drama. En zo werd dit deel van het plan afgevoerd en ingeruild voor extra woningbouw.

Projectontwikkelaar Lingotto versus bewonersinitiatief TROM
In 2010 ontstaat een onverkwikkelijke strijd tussen door de gemeente eerder verkozen ontwikkelaar Lingotto en het later opgerichte bewonersinitiatief: ‘TROM’, de Tramremise Ontwikkelingsmaatschappij.
De alternatieven plannen van TROM vallen dood op het stadsdeelkantoor dat verplichtingen is aangegaan met Lingotto.
De situatie kantelt volkomen als erfgoedorganisaties zoals Bond Heemschut en het Cuypersgenootschap de plannen gaan beoordelen. Het pand dat inmiddels tot rijksmonument is verklaard moet dus zoveel mogelijk intact blijven. En de plannen van Lingotto met verhoogde nieuwbouw en gedeeltelijke sloop vallen daardoor in slechte aarde bij de erfgoedbewakers. Daarentegen worden de plannen van TROM wel omarmd doordat deze veel meer de monumentale waarde van de gebouwen respecteren.
Er ontstaat begin 2011 een onoverzichtelijke bestuurlijke chaos waarbij niet meer duidelijk is welk plan kan, moet en mag worden gekozen. Met de inschakeling van Co Stor, trekker van eerdere complexe projecten in Amsterdam, moet het schip weer vlot worden getrokken. Hij constateert gebrek aan de juiste competenties in het ambtelijk apparaat om dit soort complexe projecten te leiden, maar ook verwijt hij de bestuurders een onheldere en steeds wisselende koers.
Uiteindelijk zal zijn bemiddeling leiden tot de keuze voor de plannen van TROM. Lingotto blijft in verwarring achter en start een juridische procedure.

De financieringspuzzel: Triodosbank wijst crowdfunding in project af
De initiatiefnemers lopen alle bekende Nederlandse banken af voor mede-financiering van hun €30 miljoen kostende plannen. Alleen de Triodos Bank hapt toe. Het project past goed bij hun portefeuille. Toch zal blijken dat de Triodos Bank uiteindelijk toch ook een ‘gewone’ bank is.
Zij steekt een stokje voor de door de initiatiefnemers zo gewenste crowd-funding. Volgens de bank te risicovol. Als de zaak bijna rond is komt de bank met een vervelende aanvullende eis: ze willen een bankgarantie van 1 jaar huur van de grotere huurders. Ook de inrichtingskosten van diezelfde huurders wil de bank niet financieren. Dat is een fikse tegenvaller. Een van de grootste potentiële huurders haakt af. TROM voor het blok zettend om snel weer een nieuwe grote partij te vinden.
Ook wil de bank niet eerder instappen voordat alle andere partijen geld hebben ingelegd. Maar wanneer er opbrengsten zullen komen, wil de Triodos Bank als eerste in de rij om van die opbrengsten haar investering terug te verdienen. Alle andere financierende partijen staat dus achter in de rij als er geld verdiend gaat worden.
Concluderend stellen leden van TROM dat Triodos uiteindelijk een bank als alle anderen is: ‘Je levert je helemaal uit en ze willen altijd als eerste hun geld terug hebben. We hadden overal dezelfde rente moeten betalen: tussen de 5,5 en 6,5%.’

TROM kan uiteindelijk plannen doorzetten
We schrijven inmiddels januari 2013, 22 jaar na de eerste plannen voor het complex, als TROM eindelijk aan de slag kan. Samen met bouwbedrijf De Nijs wordt het complexe project in fasen gestart. Een zorgvuldig samengestelde combinatie van ambachten, horeca, studio’s, filmhallen, bibliotheek en een hotel moet het ‘programma’ (invulling) gaan worden. Door een gedifferentieerde huur kunnen de sterke huurpartijen de ‘zwakkere’ partijen ondersteunen.
In 2014 gaan de deuren voor het publiek open. Iedereen kan zich vergapen aan de oogstrelend gerestaureerde hallen. In de weekenden is het een drukte van jewelste. Een bezoek aan de bioscoop, eten in de aanwezige fraaie restaurants of een wijntje pakken in de foodhallen. Amsterdam heeft er een juweeltje van een lokatie bij.

De buurt, het effect, het resultaat
Inmiddels moeten de leningen worden terugbetaald. De exploitaties rond worden gemaakt. De angstige vraag blijft of de €30 miljoen geïnvesteerd kapitaal zal worden terugverdiend als de eerste nieuwsgierigheid van de talrijke bezoekers is bevredigd. De TROM is een alternatieve opdrachtgever die met maatschappelijke verantwoordelijkheid een ingewikkeld project tot een succesvol einde heeft gebracht. Toch is de wijze van herontwikkeling niet alternatief. Vanaf dag 1 werd gedroomd van een eindsituatie, waarbij alles er perfect uit moest zien en alles tip top moest functioneren. De enige manier om dat te doen was door een enorme kapitaalinjectie en betrokkenheid van de aloude banken, ook al heet hij in dit geval Triodos. Een slow development is klaarblijkelijk nooit overwogen. Alhoewel slow? Nu heeft de ontwikkeling ook van 1991 tot 2014 geduurd. Het is een keuze.
Wat opvalt bij het betreden van De Hallen is een oververtegenwoordiging van goed bemiddelde bezoekers, hipsters van mijn part. Een glas wijn met kaviaar. Het kan in De Hallen. Voor een broodje kroket moet je even de deuren door. Je stapt dan op de Ten Katemarkt. Daar loopt ‘de buurt’, de ‘echte’ bewoners van de Kinkerbuurt. Veel allochtoon, zoekend naar goedkoop textiel en een ‘lekkerbekkie’ (gebakken vis). Het contrast tussen binnen en buiten De Hallen kan niet groter. Inmiddels stijgen de aanslagen WOZ van de omliggende woningen. De kleine huurbaasjes komen daardoor in de knel. En niet lang daarna de huurders van de goedkope woningen. Het proces van ‘gentrification’ is ingezet. Het zal niet lang duren voordat de eerste huurders elders hun heil moeten zoeken. Door de hoge prijzen in De Hallen stijgen inmiddels ook de prijzen op de Ten Katemarkt. Buurtbewoners klagen over verkeersoverlast van ‘al die gasten van buiten de wijk.’
Of het project kan gelden als voorbeeld van ‘social design’ kan over enkele jaren pas worden beoordeeld.

Meer op de website van De Hallen.