De Berlijnse woningmarkt vrij jachtgebied speculanten

Hoe huurders uit hun woningen worden getreiterd om de winst te maximaliseren

Vrijwel alle luxe nieuwbouw is wit.

Meer van 7.000 keer per jaar worden Berlijnse huurders al dan niet met hulp van (veel) politie uit hun woning gezet. Dat is dus meer dan 20 maal per dag. Een van de belangrijkste oorzaken is dat de woning is opgekocht door een investeerder/speculant.
Het Berlijnse woningbouwbeleid lijkt failliet. Het stadsbestuur doet haar best om het tij te keren, maar er is geen houden meer aan.

Een grapje onder makelaars: ‘Mijn client vroeg of het apartement soms radioactief was, zo goedkoop vond hij het.’ Schaterlach.

De kleermaker moet weg
Komende maandag moet in de Berlijnse Oranienstraße een oude kleermaker er aangeloven. Na 30 jaar im Geschäft, is zijn pand is opgekocht door een investeerder. De buurt, het alternatieve deel van Kreuzberg36, wordt veel door jongeren en studenten bezocht, en is daarmee razend populair. Valt het laatste bastion van alternatief Berlijn?

Scene uit de film ‘Die Stadt als Beute’.

Het Geschäftsmodel waarmee in Berlijn de markt wordt overspoeld met kapitaal voor de jacht op huurwoningen is kinderlijk eenvoudig: de prijs van een pand is een resultante van het ‘Mieterhöhungspotential’, hochdeutsch voor het maximum dat een investeerder per m2 uit de woning kan persen. Uiteraard niet van die huidige armzalige huurders. Die verdienen te weinig en moeten weg. Die gaan ook weg. Goedschiks dan wel kwaadschiks.

Rekenen met het ‘huursverhogingspotentieel’
Eenmaal aangekocht tegen het ‘huursverhogingspotentieel’ zijn alle middelen geoorloofd: immers de investering moet eruit komen. De huuropbrengsten van de huidige huurders is te laag. Dus nieuwe huurders of kopers zijn nodig: uit München, Rome, London of Parijs die het graag als tweede woning in dat hippe Berlijn willen verwerven. En ze staan in de rij. Soms melden zich meer 100 belangstellenden voor een woning.

Soms breekt ‘per ongeluk’ een waterleiding waardoor je woning onder water komt te staan.

De huidige huurder ontvangt, na soms decennia in zijn woning te hebben gewoond, een brief: ‘Uw woning is door ons Ocean Capital (fictieve naam) opgekocht. Uw huur gaat vanaf (2 maanden van nu) omhoog met €100,00 per maand, of €500,00 per maand of met 100%. Daarin is de nieuwe verhuurder vrij. Hoe sneller hij het huizenblok leeg wil hebben, hoe exorbitanter de huursverhoging.
Om onder de huurbeschermingswetten (zie verder) uit te komen, wordt grootschalige sanering van de woning aangekondigd. Maar een rechter heeft in een geding al bepaald, dat als de woning eenmaal gekocht is, de nieuwe eigenaar niet altijd aan zijn toezeggingen gehouden kan worden.
Bezichtigingen verlopen met de huidige huurder nog in zijn woning. Als de tientallen huurders/kopers beneden in de portiek de makelaar opwachten, wordt hen vooraf verteld om tijdens de bezichting de bewoners niets te vragen en ook de vragen vast te houden tot ze weer buiten staan. De groep kooplustigen loopt vervolgens ongegeneerd door de slaapkamer, badkamer of keuken van de verbouwereerde huurder.

Scene uit de film ‘Die Stadt als Beute’: Een makelaar leidt belangstellenden rond.

Alles is geoorloofd om de huurder weg te treiteren
Als de huurder er niet uit wil zijn alle middelen geoorloofd. Als de huursverhoging niet snel genoeg de huurder uit het pand krijgt, wordt een uitkoopbod gedaan. De laatste kans voor de huurder om zonder kleerscheuren uit zijn woning te gaan. Als zijn buren inmiddels het bod hebben geaccepteerd, staat de huurder die wil blijven er steeds meer alleen voor. De saneringswerkzaamheden beginnen al vast in de woning boven je. Soms breekt ‘per ongeluk’ een waterleiding waardoor je woning onder water komt te staan. Wordt de lege woning een weekendje uitgeleend aan een aantal feestende studenten. Wordt per ongeluk de verkeerde trap weggehaald. Het pand wordt in de steigers gezet. Een geveldoek ontneemt je ieder zicht op het daglicht. Soms wordt er een badkamerraam dichtgemetseld.
Wie het onder deze omstandigheden nog uithoudt, moet sterke zenuwen hebben en schade aan zijn inrichting op de koop toenemen. Uiteindelijk kan een ‘Zwangsräumung‘ (uitzetting) worden ingezet. Als men verzet van de buurt verwacht, en dat is vaak, wordt een forse politiemacht op de been gebracht. Of je nu een arm gezin bent, een zieke vrouw van 80, je meubels worden op straat gezet en vanaf dat moment is het jouw zorg.

Scene uit de film ‘Die Stadt als Beute’: Een huurder wordt met harde hand uitgezet.

De stad Berlijn doet haar best het tij te keren. Maar niets lijkt meer te werken.
De ene na de andere rechtsmaatregel om de uit de hand lopende verdringing van bewoners tegen te gaan faalt.
De ‘Mietspiegel’ beoogt bij te houden hoe de huren zich in een wijk ontwikkelen. Oude huren uit de wijk worden echter niet meegenomen, dat zijn vaak de lage huren, waardoor de Mietspiegel niet het echte beeld reflecteert, zo zeggen critici. Nieuwe huurders mag maximaal 10% boven deze Mietspiegel worden gevraagd. Dat is het gevolg van een andere maatregel de ‘Mietpreisbremse’. Echter, een nieuwe huurder is al blij een woning te hebben bemachtigd, en klaagt dus niet. En er is een makkelijke uitvlucht uit deze maatregel: een ingrijpende sanering van het pand aankondigen. Daarna mag de verhuurder de huur naar believen verhogen.
Een derde complexe wet heet ‘Milieuschutz’. Deze maatregel heeft echter niets met milieu te maken, maar is een verbod om huurwoningen om te bouwen tot luxe appartementen. Echter een rechter bepaalde deze week in een door Bausenator Lompscher aangespannen rechtszaak dat in het onderhavige geval deze wet niet in stand kan blijven en besliste ten gunste van een investeerder. De bouwsenator van Berlijn gaat in hoger beroep.

Het al jaren ‘illegaal’ neergezette protestcentrum op de Kottbusser Tor.

De stad heeft haar grond uitverkocht
Een laatste redmiddel is om als stad zelf te gaan bouwen en woningbouwverenigingen prioriteit te geven bij het verwerven van gronden. De om geld verlegen zittende stad heeft echter de meeste eigen grond in de afgelopen jaren verkocht aan de hoogstbiedende. De stad heeft in een tijd dat er grond in overvloed was, mede door de val van de 160 kilometer lange Berlijnse Muur, uitverkoop gehouden. Het leek een makkelijk manier om de begroting van de stad rond te krijgen. Nu blijkt de stad in haar eigen voet te hebben geschoten, zijn heeft alleen nog snippers verspreid over de hele stad. De grotere arsenalen aan grond zijn voor de investeerders/speculanten.

Het woningbouwbeleid lijkt vastgelopen oftewel ‘Festgefahren’, in goed Duits.
Er lijkt nog geen afdoende oplossing in zicht.

Alles over deze ontwikkelingen in de uitmuntende film: ‘Die Stadt als Beute‘.

Telefonaktion am Montag 15.5.2017 gegen Verdrängung in der Oranienstraße!