Berlijn is woningspeculatie zat.

Berlijn grijpt hard in om exploderende huren tot staan te brengen

De populaire Bergmannkiez in Kreuzberg.

Berlijn is populair, inmiddels razendpopulair. Bij mogelijke nieuwe inwoners, en dus ook bij investeerders en speculanten die woningen per dozijn of een paar honderd tegelijk opkopen. De vreugde van de Berlijnse senaat over deze populariteit is inmiddels omgeslagen in zorg, nee in paniek. Alle middelen zijn inmiddels geoorloofd, als ‘dit’ maar stopt.

‘Arm aber sexy’
Met deze leus probeerde de kleurrijke voormalige burgemeester van Berlijn Klaus Wowereit situatie van zijn stad in mindere tijden tot uitdrukking te brengen. De slogan sloeg in met een effect waarvoor een reclamebureau graag had getekend.
Maar nog voor zijn aftreden eind 2014, kon hij de schaduwzijden van deze populariteit ervaren: de druk de woningmarkt liep zo hoog op dat het aantal ‘Zwangsräumungen‘ (het aantal gedwongen huisuitzettingen) was opgelopen tot 20 per dag! Huursverhogingen van 50-100% waren geen uitzonderingen meer. Zijn stad was in de greep gekomen van (vaak buitenlandese) koopjesjagers die zich in taxi’s lieten rondrijden om per straat hun kansen te pakken.

‘Lieber privat als Staat’
De neo-liberale denkwijze in de economie heeft heel Europa in de afgelopen decennia in alle uithoeken geraakt. Ook de ‘rode stad’ Berlijn zag in privatisering de oplossing van veel van haar problemen. De stad die eerst na de oorlog en toen na de val van de Muur weer praktisch opnieuw kon beginnen, kon de lasten niet meer dragen. Door een combinatie van redenen raakte Berlijn diep in de problemen hetgeen leidde tot een oplopende schuld van €65 miljard. Zo viel na de val van de Muur de strategische ondersteuning door de Bondsrepubliek (BRD) aan West-Berlijn weg. Er kwam een halve stad bij op de begroting, voormalig Oost-Berlijn. De kosten voor renovatie en nieuwbouw van woningen (vaak van particuliere bezitters) kwamen via speciale regelingen voor rekening van de stad. De gesplitste infrastructuur tussen oost en west moest weer worden hersteld.

Makelaar: ‘Wij concentreren ons op markante objecten die bij aankoop nog suboptimaal worden gebruikt, om deze te ontwikkelen (na verdrijving huurders) naar financieel duurzame vermogens-/investeringsproducten.’ 

Niets lijkt de prijsexplosie te kunnen stoppen
De relatief lage prijzen rond de milleniumwisseling, in combinatie met een zeer geliefde stad, maakte dat de vastgoedmarkt langzaam oververhit raakte. De massale opkoop van huurwoningen door investeerders of in Berlijn ‘vastgoedhaaien’ genoemd, leidt tot schrijnende taferelen. De huren en koopprijzen stijgen. De tijd dat Berlijn als een goedkope woonstad gold, is nu dan ook bijna voorbij. Huurprijzen van €10,00/m2 per maand en hoger zijn al geen uitzondering meer. Waar €5/m2 als wenselijk geldt voor ‚sociale woningbouw’. Koop betekent al snel €3.000/m2, maar het dubbele is ook makkelijk mogelijk. De stad haalt het daarmee nog niet met de duurdere steden als Hamburg en München, maar Berlijn haalt snel in.
Met een kleine impuls kan in de wijk al de veenbrand van ‚gentrification’ uitgelokt worden. Een herbestemde markthal als foodmarkt, enkele ‚hippe’ bars en cafeetjes en de belangstelling voor de plek neemt snel toe. Omdat veel woningen, ook huurwoningen, in handen zijn van particuliere eigenaren, wordt de prijs al snel opgedreven. Maatregelen als de Mietspiegel en Mitpreisbremse (ingang 1 juni 2015) ten spijt, worden veel oorspronkelijke bewoners gedwongen, na een huurverhoging van vele tientallen procenten, hun boeltje te pakken en naar minder geliefde wijken te verhuizen. Met diverse trucjes ontsnappen de nieuwe eigenaren aan de regulerende wetgeving. Probleem is dat het huurwoningenbestand van woningcorporaties amper 300.000 woningen omvat, van de in totaal 1,63 miljoen aan huurwoningen.

De illegaal geplaatste vergader- en protestplek ‘Kotti&Co’ op de Kottbuser Tor in het veelkleurige Kreuzberg.

Alles geoorloofd, als ‘dit’ maar stopt
Berlijn heeft sinds kort een rood-rood-groene senaat (SPD, Die Linke en Bündnis90/Die Grünen). Het lijkt er opdat deze senaat de schrijnende ontwikkelingen in de sociale huur met onorthodoxe middelen wil bestrijden. Zo wil men het aantal ‘Milieuschutz‘-gebieden uitbreiden, momenteel zijn er 18 gebieden als zodanig aangewezen. De term heeft niets met milieu te maken, maar verbiedt in voor gentrificering vatbare wijken dat woningbestanden door de eigenaar functioneel worden aangepast, lees verbeterd. Dus waar bijvoorbeeld geen lift is, mag ook geen lift komen. Ligt er geen parket, dan blijft dat zo (houten vloeren zijn zeer geliefd in Berlijn en dus prijsverhogend). Een tweede toilet, als er nu één is, blijft het er één. Zo wil men voorkomen dat woningen luxer worden en de huren dienovereenkomstig stijgen.
Maar de senaat en de Bezirken (bestuurlijke districten) zullen ook niet terugschrikken voor onteigening, gebruikmaken van voorkeursrechten bij koop door de overheid, en het terugkopen van ooit geprivatiseerd woningbestanden, zoals onlangs bij de Kottbuser Tor in Kreuzberg. Dat laatste tegen de nu geldende marktprijzen. Een kostbare operatie. Ook zette het Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg (220.000 inwoners) onlangs een Luxemburgse brievenbusfirma in de Wrangelkiez buiten spel door van haar voorkeursrechten bij koop gebruik te maken en de woning voor de opkoper weg te kopen.

De bel gaat
Niels: ‘Een man die zich voorstelt als makelaar wil ‘mijn’ appartement, die ik tijdelijk huur, aan zijn cliënt laten zien. Ik zeg dat dat niet kan zonder toestemming van de eigenaar. Volgens hem was die niet bereikbaar. Tja, niet mijn probleem. Hij bleef aandringen.
Staat dit appartement dan te koop vraag ik? Ja het hele blok antwoordt hij met een dikke glimlacht van iemand die zijn volle portemonnee al voelt gloeien.
Mag mijn cliënt dan even de vloer zien? Ik zeg, zolang je met je voeten niet over de drempel komt. In de Berlijnse pers had ik al een lijst met de grootste ‘vastgoedhaaien’ zien staan.
Ik loop naderhand bij de eigenaar van mijn appartement binnen en vertel hem mijn ervaring van zojuist. Goed gedaan zegt ze. Er gebeurt niets zonder mijn akkoord. Dat vermoeden had ik al. Het is een gekkenhuis, zegt ze. Soms zijn er 1.000+ gegadigden voor 1 appartement! Berlin ist angesagt.
Ze vragen hier in deze straat €4.000 m2, ‘Wahnsinn’.
‘Erbekinder’ voegt ze er aan toe. Kopen met de erfenis van hun ouders. Vaak contant.’

Alles over deze ontwikkelingen in de uitmuntende film: ‘Die Stadt als Beute‘.