Als burgers gebiedsenergie omzetten in kapitaal

Soms groeit een burgerinitiatief uit tot een kapitaalkrachtige investeerder. Maar wordt het opgemerkt?

Een gezin geniet van de zon op de HOLZMARKT aan de Berlijnse Spree.

Nederland kent inmiddels honderden initiatieven die als ‚burgerinitiatieven’ kunnen worden aangemerkt. Deze initiatieven zijn in talrijke sectoren te vinden. In deze blog richten wij ons op projecten in gebieden, wijken en panden. Hierbij is veelal sprake van (langdurig) onverkoopbare grond en vastgoed, in veel gevallen door wat ‚de crisis’ is gaan heten, maar wellicht meer als gevolg van irreële dagdromerij op vele stadhuizen en projectontwikkelaars over wat de economie van een stad aankon.
Sommige burgerinitiatieven groeien ‚onopgemerkt’ uit tot serieuze herontwikkelaars van plekken in steden en dorpen. Maar op welk moment worden ze door de overheid serieus genomen en niet meer gezien als blije burgers, maar als nieuwe gebiedsontwikkelaars?

De gemeente als selectief bedrijf met belastinggeld als kapitaal en burgers als back-up
Nederlandse gemeenten hebben de afgelopen decennia ongemerkt en zonder enige kanttekening vrij spel gehad in verwerving van grond en vastgoed. In veel gevallen met de beste bedoelingen: noodzakelijke stadsuitbreiding en door tijdige aankoop van grond het tegengaan van speculatie.
Maar de gemeenten kregen de smaak te pakken en gingen zich als marktpartij gedragen. De ambtenaren van de afdelingen grondzaken en vastgoed moesten zich gedragen als een bedrijf. Ambtenaren lazen meer spreadsheets dan beleidsnotities. Het werden makelaars in gemeenschapsgoederen. Een maximale vorm van valse concurrentie, immers het te investeren geld was ‚oneindig’ belastinggeld. Risico’s konden altijd op de burger worden afgewenteld. Het model leek erg op die van de geprivatiseerde KPN die met met publieke gelden aangelegd netwerk winst ging maken en het spel als ‚echt’ bedrijf completeerde door naar de beurs te gaan. Dat is gemeenten nog net bespaard gebleven.

‘Verspil nooit een goede crisis’
Er kwam echter een einde aan het ‚spel zonder nieten’. Er zat dus toch een plafond aan wat je aan grond kon kopen en wijken kon ontwikkelen. Dat gemeenten (te) lang door zijn gegaan is omdat zij voor banken altijd gewillige en zekere klanten zijn. Overheden kunnen lenen tot in het ‚oneindige’. Immers als het mis gaat, wordt de rekening zonder blikken en blozen doorgeschoven naar de burger. Iets wat veel burgers nu ervaren door het sluiten van publieke voorzieningen en bezuinigingen op zorg en onderwijs.
Toch biedt de huidige crisis kansen. We kijken weer om ons heen en ontdekken dat de groente die wij eten ook uit de directe omgeving kan komen. De koeien op weg naar het werk onze melk leveren. Dat nabijheid en lokale verbondenheid tussen consument en producent ook zijn waarde heeft.
Stadspioniers stappen in de gaten die de vastgoed-bonanza heeft laten vallen. Er kwam leegstand en niet zo’n beetje ook. Een ‘tekort aan programma’ werd het aanvankelijk nog eufemistisch genoemd. Pas veel later drong het door dat onze economie was dolgedraaid. Gewoon te veel vastgoed gebouwd. Zo simpel kan het ook zijn.

Kom maar op…
Het is natuurlijk niet toevallig dat burgers uitgerekend daar actief werden waar de crisis een streep door de rekening zette. Een omheind bouwterrein: kom maar op. Een leeg kantoor: kom maar op.
In leegstandsstad nummer 1 Berlijn hebben ze inmiddels al een rijke ervaring met het door burgers invullen van een teveel aan ruimte, buiten of binnen de muren van een pand.
Opmerkelijk aan de ervaringen in Berlijn, maar ook zeker in Nederlandse steden, is dat professionele projectontwikkelaars nog niet garant staan voor een succesvol stedelijk ontwikkelingsproces. Het omgekeerde is ook waar: ‚stadshobbyisten’ blijken in een aantal gevallen knap succesvol te kunnen zijn. Al zijn de criteria van wat succes is wel verschillend.
Een paar voorbeelden.

Stadsblokken/Meinerswijk, Arnhem
Deze groene zone aan de zuidoever van de Rijn werd ooit voor enkele tientallen miljoenen verkocht aan projectontwikkelaar Phanos in Utrecht. Door nog niet heldere redenen kon er (toch) niet gebouwd worden. Phanos wist overigens dat er nog geen akkoord was op bouwen, zo meldde De Gelderlander. Vooral het grote bouwvolume stoorde delen van de Arnhemse politiek. Ofschoon het deel Stadsblokken verwilderd groen is na een gesloopte scheepswerf en het deel Meinerswijk tot een groene zone ‚verwilderde’ verzameling grindgaten, kon de discussie niet temmen. Gemeente en de ontwikkelaar raakte publicitair en juridisch in een onontwarbaar conflict.
Misschien lijkt een kleinere bouwvariant van alternatieve en lokale ontwikkelaars, het nu wel te halen, ook al is daardoor onlangs een politieke partij uit het college gestapt.
Concluderend: concrete plannen, veel geld. Gestrand op missende verbinding met de stad.

Coberco-terrein, Arnhem
‘Voor het Cobercokwartier zijn al jaren nieuwbouwplannen. Daarvoor zal het grootste deel van de fabriek worden gesloopt. Ontwikkelaar AM Wonen wil in de loop van volgend jaar beginnen met de verkoop van de driehonderd woningen in het Cobercokwartier.’ Aldus De Gelderlander op 3 augustus 2007 (!).
In 2005 werd in de COBERCO de eerste Arnhemse mode biënnale georganiseerd. Velen denken nog met warme herinneringen terug aan die editie, niet in de laatste plaats door haar inspirerende industriële setting. Daarvoor hadden kunstenaars daar De Melksalon en later heeft het architectencentrum van Arnhem, CASA, de scepter gezwaaid. Maar in 2004 was het afgelopen. Het in 2002 aangekochte terrein moest gereed worden gemaakt voor bebouwing. De aanvankelijk voorgenomen sloop van de hele fabriek werd veel later ingeruild voor een gedeeltelijk behoud als industrieel erfgoed. Maar de bebouwing, ondanks alle gepresenteerde plannen, is er nooit gekomen. En het verval van de oude fabriek ging onverminderd voort.
We zijn nu in 2015 en het terrein is nog steeds een omheinde zandvlakte. Het beetje industrieel erfgoed vervalt en het lijkt niemand te boeien.
Concluderend: veel verschillende plannen, veel geld. Gestrand door gemiste aansluiting bij de realiteit en afwezigheid van enige regie en energie.

Coehoorn Centraal, Arnhem
Arnhem heeft gekozen voor het (gedeeltelijk) loslaten regie van de wijkontwikkeling in het oostelijk deel van het Coehoorngebied. De gemeenteraad van Arnhem heeft op 25 maart 2013 ingestemd met een motie voor het voor 5 jaar vrijgeven van het Coehoorngebied voor alternatieve ontwikkeling als ‘creatieve’ wijk.
Twee particulieren hebben na oprichting van een stichting zich tot taak gesteld de 7 beschikbare door de gemeente voor sloop aangekochte panden, als creatieve werklocaties te exploiteren en daarmee een ‚creatieve zone’ te ontwikkelingen.
Inmiddels, twee jaar onderweg, zijn vrijwel alle beschikbare ruimten verhuurd. Ook is er een levendigheid in de wijk teruggekomen. Het project en gebied trekt nu velen aan om samen te werken en er lijkt ook een eco-systeem voor creatieve bedrijvigheid te ontstaan dat verder gaat dan een verzameling van ‚creatieven’.
Deze unieke vorm van samenwerking tussen gemeente en particuliere stichting lijkt zich in een positieve richting te ontwikkeling waardoor het gebied aan waarde, in meerdere opzichten, wint.
Concluderend: De eerste fase is boven verwachting succesvol. De vraag is echter of de gemeente samen met de initiatiefnemers het project tot een voldragen wijkontwikkeling wil doorontwikkelen of toch meer gelooft in eigen kunnen en het bekende model van verkoop aan de hoogste bieder, projectontwikkelaar en wachten op het resultaat zal kiezen.

Strijp-S, Eindhoven
Ooit het kloppend hart van wereldconcern PHILIPS, bleven de enorme fabriekscomplexen en de grote tussenliggende open ruimten na vertrek van delen van het bedrijf en de nodige reorganisaties, verweesd achter. In 2001 schreef PHILIPS een tender uit om te komen tot verkoop van de enorme voorraad aan gebouwen. Volker Wessels bleek daarbij de beste papieren te hebben. In een stap-voor-stap aanpak werkten gemeente Eindhoven, Volker Wessels en woningcoöperatie Trudo samen aan de herontwikkeling van het gebied.
De combinatie van een goede samenwerking tussen gemeente, bedrijfsleven en woningcoöperatie heeft Strijp-S tot een voorbeeld van een geslaagde herbestemming geleid. Ook de financiering door Trudo betekende dat er niet direct rendement gemaakt behoefte te worden en een organische en experimentele ontwikkeling met groepen van creatieve ondernemers mogelijk was.
Concluderend: Ruime plannen, ideeën en veel energie. En een lange adem, in visueel en financieel opzicht.

Holzmarkt, Berlijn
Holzmarkt ligt langs de Berlijnse Spree en is een eigenaardig project. Begonnen als de beroemde Berlijnse strandclub ‘Bar 25‘ en daarna het onlangs gesloten ‘Kater Holzig‘. Een groep particuliere creatieven bouwt nu een heel alternatief dorp aan de Spree. De stad Berlijn heeft met haar toestemming hiervoor definitief afgezien van haar megalomane plannen om alle Spree-oevers met kantoren van mediabedrijven vol te bouwen. Twee jaar nadat zij hun BAR25 moesten afbreken, om ruim baan te maken voor glas en beton, lag het achtergelaten strandje aan de Spree er nog steeds leeg bij. Er kwam geen kantoor meer. En met geld op zak, togen de mensen van KATER HOLZIG naar de eigenaar van de grond om het te kunnen terugkopen.
Met de hulp van een Zwitsers pensioenfonds werd de grond aangekocht. Het Genossenschaft Holzmarkt draagt daardoor niet het risico van deze aankoop, zij krijgen het terrein voor 75 jaar in erfpacht. De verzekeraar heeft sympathie voor het project, maar is niet financieel afhankelijk van het mogelijke succes. Immers de grond is een belegging, het avontuur erop is een zaak van het Genossenschaft. KATER HOLZIG had een terrein van 6.000 m². De HOLZMARKT beslaat maar liefst 18.000 m².
Concluderend: Doorgewinterde alternatieve burgerontwikkelaars kunnen in de loop van de jaren tot serieuze gebiedsontwikkelaars uitgroeien en zich -schuldenvrij- verantwoordelijk weten voor een project met een begroting van €14 miljoen.

Dus…
Overheden moeten openstaan niet alleen voor nieuwe ontwikkelingen (bottom-up), nieuwe ontwikkelwijzen (organisch), nieuwe samenwerkingsvormen (burger – overheid) maar ook zich instellen op nieuwe ontwikkelaars uit onverdachte hoek. Gemeenten die daar een neus voor hebben zouden zich nog wel eens aardig door ‚het gebrek aan programma’ heen kunnen slaan en nieuwe bronnen van economische en stedelijke ontwikkelingen kunnen aanboren.
De tijd van ‚met geld maak je geld’ (meestal met schuld) lijkt toch te worden vervangen door ‚van energie komt kapitaal’.

Video Holzmarkt